从公开信息分析万达632亿大甩卖的原因
劲评论 周鸣岐 2017-07-12 10:17:15

  昨天(7月10日)一早,朋友圈被刷屏了。得知融创以631.7亿元接手了万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目,结合去年万达将旗下旅行社全部转让给同程,万达集团旅游板块已基本全部脱手。

  公告全文如图:

  据万达集团董事长王健林表示,融创与万达交易完成后,万达商业计划今年内清偿绝大部分银行贷款,万达商业负债率将大幅下降。公告发布后,在香港上市的万达酒店发展(00169.HK)今日盘中突然发力,股价涨幅一度超过155%

  另一边,融创中国(01918.HK)董事长孙宏斌表示,交易涉及资金完全来自融创自有资金,截至2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。融创中国在港交所的公告称,公司股票将于上午9点起暂停买卖,与其相关的所有结构性产品也将同时暂停买卖。

  新闻转述到此为止。

  话说6月30日,万达集团第6个重大文化旅游项目哈尔滨万达文化旅游城(简称哈尔滨万达城)开业,王健林还亲自站台宣传。该项目也是东北地区唯一的万达城,也是目前东北地区投资最大、水准最高的文化旅游项目,号称投资200亿。

  几天前不还在炒作“丹寨万达旅游小镇”么?话说那90后美女镇长看上去也挺符合王公子的审美品位啊!节奏变得太快了!

  近几年来,万达加速在全国布局文旅地产项目,王健林多次公开表示看好文旅发展。

  万达集团官网2016年9月8日发布了一则题为“王健林在厦门做主题演讲:旅游是最好的投资”的文章,这则报道中提到,王健林在主题演讲中表示:旅游投资是国家的产业方向,旅游是最长寿的投资,旅游是最环保的投资,旅游是最能发财的投资,旅游是最富民的投资。(哈哈哈~首富的话向来得反着听。)

  在今年1月14日万达集团的2016年工作报告中,王健林明确指出要加大旅游投资,计划到2025年全球开业25个“万达城”,其中海外开业5个“万达城”。

  首富前言在耳,可转眼间就把自己言之凿凿看好的文旅板块全部打包大甩卖,今日这变化实在让人跟不上节奏,业内皆言“看不懂”。

  在此笔者特梳理了一些信息,主要来源于网络及媒体公开资料的整理,以供业内分析和猜测:

  1、 时间退回2014年12月23日,万达商业(03699.HK)在港上市首秀表现惨淡,当天香港散户申购额仅为目标的一半,表现出对万达极度的不信任:早在招股书公布时,就有香港记者深入内地一间万达广场,爆料出租率远不及招股书所写的100%,并且文章反复唱衰万达商业,称其收入主要来源物业升值,一旦房价下跌将万劫不复。股价跌破发行价48港元,最低探至43.80港元,最终收报46.75港元,较发行价下跌2.6%。

  自2016年5月起更是一路走低,直至最低点31.10元。至退市前几个月的股价长期在50元以下徘徊。

  2、 2016年3月30日,万达商业发布公告:大股东将以不少于每股48元(即发行价)的价格,全额收购在香港上市的H股。此举将导致万达商业从联交所除牌。

  9月20日,万达商业宣布以高出IPO发行价10%的52.8港元每股的价格私有化退市,耗资345亿港元。

  5月22日王健林在央视的《对话》栏目中,首次就万达私有化问题公开回应,对万达私有化并回归A股提出了两点原因:

  第一, 万达商业的价值被严重低估。

  第二, 私有化创造了一个全球新的模式。

  但实际上,万达商业决定回归A股可能早在2015年年初即已开始筹划。那时沪指迎来大牛市,后一度触及5178.19点。并于2015年9月申请A股上市,预期集资120亿。万达商业的港股市盈率仅为6左右,且长期股价低迷(见上图)。而中国A股作为全球高估值市场之一,类似于万达商业的上市公司市盈率普遍在30左右。

  也就是说万达回归A股之后,市值能增长500%,王健林将再次成为无可争议的首富!更重要的是,由于中国市场的不透明性,在香港不值钱的万达商业,理论上却能够从国内资本市场上通过股权质押融到1万亿!这就是万达私有化并回归A股的真实目的!

  3、 万达创造性的发明了一个“全球新的模式”:承诺,如果该万达在两年后仍无法上市,它会保障股东们此后可获得至少12%的年回报率。

  实际上,这是一笔类股权质押,相当于用万达商业的股权去借一笔年利率不低于12%的贷款用于回购自身的股票。而与万达齐名的地产商万科,其发债的融资成本仅为3%左右。利率是金融市场对风险评估的一种表现,万达在市场上融资的难度和成本都很大,借款利率甚至高于不少P2P公司。

  按照香港法律,上市一年内不得将其股票出售或抵押,且质押率不得超过50%,一旦押股票超过5%时,则必须披露。而上市公司若将股票大额质押,股价必然崩盘。

  4、 从15年初筹备回归A股,当年9月申请A股上市。

  2016年2月,刘士余出任证监会主席。

  2016年4月,万达院线(现名“万达电影”002739.SZ)拟发行股份购买万达影视100%股权,预估值为375亿元左右。万达影视的核心资产为2016年1月斥资230亿收购的濒临破产的美国传奇影业,传奇影业14年、15年净利润分别为-22.43亿和-36.28亿元。王健林计划用230亿买的美国垃圾资产转手375亿卖给中国股民,增值率近170%。

  2016年5月,深交所向万达院线发出严厉的“十二问”问询函,要求万达院线“穿透”披露,要求对本次重组进行充分说明。

  2016年6月,证监会宣布,取消重组上市的配套融资;控股股东限售锁定36个月,其他股东延长到24个月。

  2016年9月,万达商业正式退出港股。

  同月,证监会发布了修订案严厉打击借壳上市与跨界重组,基本上封死了万达借壳回归A股之路。于是准备了一年多的万达只能慢慢排队,根据目前每个月十余家的IPO通过速度,万达至少需要两年以上的时间才能排到。

  因此,万达回归A股只可能在19大之后了,对万达这类企业来说政治风险是其最大的风险。在港股的退市与A股上市的真空期,万达将面临资金的极度紧张的局面。而十九大之后,政策的变化很难预料,万达上市的前景也很不明朗。

  5、 2016年国际三大评级机构:

  穆迪将万达商业的信用评级展望从稳定调整为负面。

  标普将万达商业的信用评级从“BBB+”下调至“BBB”,评级展望为负面并给予万达商业的境外债券“BB+”(垃圾级)的评级。

  惠誉将万达商业的信用评级从“BBB+”下调至“BBB”。

  2016年9月,万达商业香港正式退市准备回归A股。

  同月,惠誉将万达商业境外债券评级展望下调至「负面」。

  6、 万达集团2017年半年报显示,目前万达商业累计持有物业面积3387万平方米,比2016年底增加4.8%;累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米,销售物业面积5891.8万平方米,货值7924亿元。

  而融创此次收购的项目就包含建设用地接近6000万平方米,这就意味着孙宏斌此次收购完成后,万达约80%的土地储备在此次交易中被出售,万达在国内的资产已变轻很多!

  至于某些媒体说:进一步的“轻资产化”也有助于万达商业尽快回归A股市场。笔者实在看不出这话的逻辑在那里。

  7、 万达在国内“轻资产”的同时,海外的投资不断加大。据不完全统计,自2012年万达在海外的第一笔收购——26亿美元收购全美第二大院线AMC开始,截至目前,万达在海外的投资总额已高达2451亿元。

  如下图:

  8、 2017年6月22日,万达上演债股双杀,债券和股票纷纷大跌。其中,万达发行的15万达01、15万达02、16万达01等债券跌幅均超过2%,而旗下上市公司万达电影则在午盘直逼跌停板,跌幅达9.91%,并于午后紧急停牌。

  原因据闻是一则有关“浦发银行、工行资管、建行上海等机构集体抛售万达债券,要求管理人清仓万达集团相关债券”的消息在银行业间广泛流传。

  另据一份从某银行内部人士处获得的邮件信息显示,“接总行信管部通知,请协助排查海航集团、安邦集团、万达集团、复星集团、浙江罗森内里投资公司在我行的投资借款情况并风险分析,按要求报送所需信息,如无融资余额,请回复无”。

  实际上这个邮件信息在6月初就以向各银行传达,市场反应慢了。同时海航和复星也受到了相当的影响。至于安邦嘛,大家都知道吴小晖已经进去了。

  9、 据闻每个万达城从拿地到最终建成万达现金流投入需50亿元,而且在13个万达城里面大多都还在规划中,万达前期投入并不多,建成后也是负债占大部分,万达以后只需收万达城和酒店的管理费。

  此次王健林卖掉的13个文旅项目分别是:西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目、哈尔滨万达文旅项目、无锡万达文旅项目、青岛万达文旅项目、广州万达文旅项目、成都万达文旅项目、重庆万达文旅项目、桂林万达文旅项目、济南万达文旅项目、昆明万达文旅项目、海口万达文旅项目。

  在上述的项目中,目前已开业的项目仅有4个。因此不能简单的以万达宣称的总投资额来估算这批资产的实际价值,那样估价会有极大的偏离。

  但此次收购系万达折价大甩卖这点笔者较认同。

  10、融创钱从哪来?

  昨天,融创中国董事会主席孙宏斌表示,交易涉及资金完全来自融创自有资金,截至2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。但笔者认为这些钱虽是融创的自有资金,但实际来源绝大部分还是源于融创的借贷。

  根据融创7月5日公布的半年销售业绩,融创中国上半年实现销售额1118.4亿元,在房企销售排行榜上位列第七。

  融创2016年年报显示,截止到2016年12月30日,该公司借贷本息总额约1128亿元。相对2015年底的418亿元,增幅约170%,净负债率高达121.5%。而2015年,其净负债率为75.9%。而融创房地产集团2016年公司债受托管理事务显示,截至2016年底,公司负债总额为2314.97亿元,一年增长1666.4亿元。同期,融创房地产集团总资产为2669.6亿元,资产负债率为86.71%。此前的2015年,该数据为71.87%。

  此外融创今日(7月11日)发布公告,双方协商付款方式中第四笔付款方式为:万达通过指定银行向融创发放296亿元三年期贷款,随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。

  恩,是的,万达借钱给融创买自己。

  可以预见,在此次并购之后,融创的资产负债率将会十分惊人。

  融创的高杠杆扩张在业内备受质疑,目前已有多家机构指出融创高负债率可能存在风险。2017年以来,招商国际、中银国际、SWS等券商先后给予融创“卖出”评级。

评论(0条评论)
昵称:  验证码:

最新评论

暂无评论

微信扫一扫,关注劲旅网官方微信号

或搜索“ctcnn1”

手机扫一扫,打开劲旅网手机站

随时掌握最新资讯

微博扫一扫,打开客户端

第一时间分享及时旅业财经资讯给好友

十万旅游业者的资讯选择,每周固定推送

热 门

登录

关闭