​「批量消失」的文旅特色小镇
景区目的地 劲旅网 修天阳 2019-07-12 10:35:16

  ◆不断加长的名单



  这是一份在持续加长的文旅特色小镇消失名单,每一个小镇名称的出现,都成为这股曾经汹涌澎湃浪潮中,过眼云烟一般的绝美浪花。仅仅5年时间,沧海桑田,从批量制造到批量消失,它们都经历了什么?

  时间回到2014年10月,风起。

  时任浙江省委副书记、省长李强在考察“云栖小镇”时,首次提出“产业特色小镇”概念。随后,“特色小镇”时代正式开启。

  2016年,“特色小镇”迎来历史性的一刻,在得到住建部等三部委力推后 “特色小镇”戴上了改革先锋的王冠,“一号工程”、“一把手工程”等一系列荣誉纷至沓来。

  文旅产业成为这新浪潮大军中的急先锋,旅游、文化、康养、体育……一批又一批打着文旅旗号的特色小镇前仆后继,遍地开花,百亿、千亿、万亿……梦想有多大,产值就有多高。

  然而,期望越大,失望越大。

  5年过后,特色小镇的经营现状可以用千疮百孔来形容,文旅小镇更是惨不忍睹。

  据不完全统计,截止2019年6月底,全国范围内至少有50家文旅小镇处于、倒闭、烂尾以及降格、淘汰状态。

  2018年9月13日,浙江省公布了前三批108个省级特色小镇创建对象的2017年度的考核结果。

  其中,29个小镇考核合格, 14个小镇考核警告, 7个小镇考核降格,由省级特色小镇创建对象降格为省级特色小镇培育对象。

  在警告、降格名单中,不乏平湖国际游购小镇、瓯海生命健康小镇、上城南宋皇城小镇、龙泉宝剑小镇等以文旅为主题或者打文旅擦边球的特色小镇。

  批量制造的特色小镇正在批量消失,这些年,到底发生了什么?

  ◆同质化、盲目跟风

  2016年1月1日,陕西蓝田县白鹿原民俗文化村开园迎客,文化村以著名作家陈忠著作《白鹿原》为原型打造,在影视剧的带动下,开业当天就接待游客12万人次,红极一时。

  在当时,西安新任书记王永康曾多次到民俗村进行调研,并将其推举为通过“旅游+”打造民俗特色小镇的典范。

  如今,白鹿原文化村正在遭遇游客数量骤减的困扰,在长达数百米的小吃街上商户大门紧闭。

  景区方面曾表态“正在升级改造中”,但有不少商户通过社交媒体及点评网站反映,游客数量骤减导致高额租金难以应付,不得不搬离……

  就在白鹿原文化村102公里之外的和仙坊已经宣告关门大吉;和袁家村同在礼泉的东黄小镇过往热闹的街区如今空无一人,几乎所有商户已经关门;马嵬驿投资的蒲城重泉古镇商铺比原来大约关闭三分之一……

  陕西省大批特色文旅小镇遭遇滑铁卢这并不让人感到意外。

  若以西安市为圆心画一个半径为200公里的圆至少可以圈出5家模仿袁家村的文旅特色小镇、特色乡村。

  陕西省文旅特色小镇、乡村的策略就是模仿袁家村。但较为遗憾的是,只学到了皮毛,没有学到袁家村的成功真谛。

  “不知道从啥时候起国内的人文景点基本就是小吃城。”网友“那少少”在大众点评中留下了她在白鹿原民俗村的游后感。

  位于四川成都市成华区的仿古特色街区龙潭水乡,总投资约20亿元,开业之初被誉为成都的“清明上河图”。

  如今,成都的“清明上河图”绝大多数商铺大门紧锁,游客接待中心的座椅和前台积满了厚厚一层灰尘,与刚开业时门庭若市的场面形成鲜明对比。

  起初,龙潭水乡以西南唯一的江南风格特色文旅产业化项目作为定位,实则盲目跟风江苏周庄、湖南凤凰等古镇模式,并无配套产业、市场、人口支撑。

  当下,游客早已对粗糙的古镇游产生审美疲劳,再加上国人旅游目的地日趋多元化,那些历史积淀欠缺、定位不清、服务品质低劣的仿古小镇消失只是时间问题。

  消失的特色小镇各有各的不幸,但究其原因则是万变不离其宗,“同质化严重”、“盲目跟风”、“缺少规划”这些摆在面上的原因已经人尽皆知。

  ◆过度房地产化

  “塞拉维·花海小镇”(以下简称“花海小镇”)是个典型的过度房地产化导致失败的文旅特色小镇案例。

  该项目今年正式宣告烂尾,其实控人黄继伟也因无力偿还债务被告上法庭。

  在规划中,花海小镇的主要收入来自两方面,一部分是别墅和花园洋房的房产销售收入;另一部分,是未来花海小镇的门票收入。

  若以规划来看,“塞拉维·花海小镇”是以“花海”为产业支撑继而发展房地产并形成带动,但现实情况却是,时至今日花海小镇仍处于投入期,大片区域甚至连花草树木都未种植,也从未对外开放。

  北京域见文化旅游发展有限公司董事常务副总、上海睿途文化创意有限公司董事长彭婷婷在接受劲旅君采访中表示,房地产开发商从来都是踩政策风向标的,特色小镇概念一出来,大量涌现出来的开发主体都是房企,它们不会先做产业,肯定是先做高周转的地产买卖。

  公开资料显示,在运作“塞拉维·花海小镇”项目之前,实控人黄继伟并没有特色小镇的运营经验甚至连地产项目开发经验也没有。

  以建材生意起家的黄继伟在2013年成立塞拉维置业后,先后拿下数千亩土地,开始运营“花海小镇”项目。

  于是,“塞拉维·花海小镇”成为了“真地产,假小镇”的代表,在盲目跟风入局后,过度地产化以及地产先行的举措加速了它的消失进程。

  ◆PPP陷阱

  除了过度地产化,“PPP陷进”也成为加速特色小镇烂尾的内在原因,金城集团就是最为显著的案例。

  所谓PPP模式,即政府和社会资本合作,国家鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作,参与公共基础设施的建设,很多“特色小镇”建设也采取PPP模式。

  根据官方信息显示,成立于2008年的金城集团旗下设有金诚新城镇、金诚财富、金诚产业、有象文化、酒店、房地产、金诚金融、公众公司等业务板块。截至2018年,累计管理资产规模超700亿。

  在资产端,金诚集团一直向外推介的“特色小镇”项目是其核心业务之一,并宣称旗下的“特色小镇”采取PPP模式。

  最新数据显示,集团已经拥有分布在浙江、江苏、江西、河南、安徽等10个省共59个特色小镇。

  曾有前金城集团员工向媒体透露,金诚的业务模式可以理解为基于“两条线”:一边跟一些地方政府对接,自称可以引进产业,以及有若干会员单位,可以解决资金来源,帮助当地政府做PPP项目;另一边金城集团对外宣称已经跟一些地方政府谈妥,储备了市政项目。

  客户可以认购相关产品,参与项目,“随便一个市政项目,至少都是几十亿甚至上百亿的规模”。

  遗憾的是,金城集团在与当地政府合作的PPP项目里存在着超募、挪用、转移资金等种种行为继而导致资金链断裂,合作特色小镇也因此烂尾或是停工,王屋山福源小镇、遂昌电商小镇等就是其中代表。

  中国社科院财经战略研究院副教授、旅游PPP行业专家魏翔对此分析:“PPP项目的核心枢纽在于银行,开发商的资本金不足,常违规绕道银行,被‘穿透’审查后资金链会出问题。”

  ◆如何破局?

  作为特色小镇发源地,浙江省已在2017、2018年相继公布两批特色小镇名单,让人难以置信的是,在两批名单中仅有7家获得正式命名。

  分别为:上城玉皇山南基金小镇、余杭梦想小镇、西湖云栖小镇、余杭艺尚小镇、诸暨袜艺小镇、德清地理信息小镇、桐乡毛衫时尚小镇。

  通过名单我们不难发现,能够成为“正式命名”的特色小镇均为产业小镇,文旅特色小镇全军覆没。

  特色小镇不同于房地产项目,他的最终目的是打造“生产、生活、生态”协同发展的区域平台,而“产业”就是整个小镇的支柱。

  浙江省成功案例频出,就在于浙江的小镇已经形成了专业化的产业生态,有的主打黄酒,有的专门生产袜子,细分的产业足以吸引足够多的人口和企业。

  “优秀的特色小镇里面产业小镇比较多,浙江不少特色小镇都是建立在过去自身有很好的产业基础上的。”彭婷婷认为“特色小镇”的核心就是“产业”。

  文旅特色小镇的颓势已成不争的事实,而国家层面也多次发出预警特色小镇或将出现烂尾潮。

  那么,处于烂尾期的特色小镇还能否起死回生?

  从目前案例来看,大房企兜底介入正在成为一种新的模式。

  对于小镇运营方来说,大房企进入可以有效兜售不良资产及时止血;而对于大地企来说,可以用最低价格入局特色小镇领域或是获取片区土地移作他用。

  此前,因资金周转不良、操盘不善而一度遇冷的丽江雪山艺术小镇现已被阳光100正式接盘,在执行“去小镇化”战略后将原有雪山艺术小镇调整为街区综合体以尝试盘活。

  除此之外,还有融创接盘云都美浓小镇、恒大接盘潘安湖生态小镇等案例。

  景鉴智库创始人周鸣岐在接受劲旅君采访中表示:“文旅特色小镇出现烂尾往往是在立项最初阶段就存在问题,很多项目出发点就是套路勾地,没有产业、过度地产化等。并且在前期阶段缺乏最基本的可行性研究和定位,从一开始就注定了鬼镇的失败结局。”

  对于如何盘活烂尾小镇,周鸣岐表达了自己的观点:“部分区位尚可或周边有一定产业基础的小镇,可以对项目定位和业态结构调整作出调整,在立足产业的基础之上,做产业集聚、配套、增值服务和产业升级,需要在经济可行性和产业整合方面都有一定研究和落地能力的机构,辅助在整体商业模式设计、定位、内容导入、资源整合及运营等方面进行全方位提升,以尝试盘活。成为真正意义上有特色产业、能带来产业结构升级的特色小镇。”

  采用 “优质IP引入”的方法或将是重振吸引力以及帮助烂尾特色小镇起死回生的另一个出路。

  北京联合大学在线旅游研究中心主任杨彦锋表示,这是常规手段,但是有一大部分项目很难通过这样的手段改变,所以需要非常规的手段,需要从体制政策上来调整,对于地区重大项目来说可以与当地政府沟通尝试改变土地属性,此外可以尝试通过众筹、信托、ABS等方式,但是这对于政企关系要求很高。

  对于文旅特色小镇产业发展来说,企业的自救或是被接盘只是“治标”,如果想要彻底改变“畸形”的特色小镇还要从政策“治本”,行业急需从政策层面让投资者、从业者变得头脑冷静。

  针对文旅特色小镇过度地产化等乱象,国家有关部分已经多次更新政策以进行收窄。

  2018年国家发改委发布《国家发展改革委办公室关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》(以下简称“通知”),对特色小镇修改创建规则,缩小申报规模,并对过去已创建小镇进行整顿清理。

  同时在通知中还明确创建规则,从过去一经授予,一般不予摘除的“命名制”,改为实行动态考核机制“有进有退”的“达标制”,特色小镇不再是一劳永逸的评选,“防止各地区只管前期申报、不管后期发展与纠偏”。

  并且对“假小镇”、“真房产”也做出相应规范,对于住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇;政府综合债务率超过100%市县通过国有融资平台公司变相举债建设的风险小镇;特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇采取淘汰制度。

  2019年7月11日,大理的鸡足山禅修小镇因过度地产化、地产预售以及建筑密度大,绿化率小,容积率高等一系列问题被淘汰出云南省特色小镇的创建名单。同时,当地政府也收回了1000万启动资金。

  值得玩味的是,就在7月8日上午,2019年北京世园会“湖南日”常德主题活动举行。

  活动现场,常德副市长龚德汉重点发布了世外桃源文旅综合体等六大文旅康养产业招商项目,规划投资总额117.5亿元。

  在此之中,文旅特色小镇再度登场。

  据项目介绍显示,太阳山森林特色小镇项目依托太阳山丰富的森林资源、景观资源,规划投资总额20亿元,计划将其打造成国际知名的森林康养综合体、国内顶级森林特色小镇。

  常德是文旅特色小镇的老玩家。在此之前,常德德国小镇、常德桃花源小镇也因定位不清晰、管理混乱等问题相继陷入困境。

  文旅特色小镇批量消失于批量制造的故事看来依然是继续,至于未来,且行且看……

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