本文转载自公众号：空间密探，ID：MESPACE007，作者：刘小颜

　　已经没有人否认，中国房企进入大洗牌时代。经济学家马光远说，中国房地产将重回三个“20%”：未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子;只有20%的城市，只有20%的楼盘。未来的投资会进入高智时代，光买几套房子就稳赚快赚的时代已经过去。那些只要房开一降价就砸售楼部的粗鄙投资者，就像泡沫一样，会被挤出投资的赛道。

　　史无前例的“钱紧”

　　会不会真死掉80%?一切皆有可能，2014年，有2000家房地产企业倒闭。而今年情况似乎更严重些，据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。

　　中国到底有多少家房地产开发商?工商部门数据显示，截至2018年末全国房企数量约为9.7万余家。由此可以看出，今年以来破产的446家房企其实只占全部房企数量非常小的比重，单从房企破产数量创新高并不能完全说明房地产行业寒冬的来临，需要从更深入角度分析当前房地产行业所处产业生命周期位置。

　　从我国房地产行业发展来看，当前毫无疑问已进入了成熟期，这点可从人均居住面积大幅提升、商品房销量未来再难创新高、居民短期继续加杠杆空间十分有限和龙头企业市场份额快速增加四个方面观察。具体说的够多，我在此文中就不再展开。我从四个市场现象来分析，可能更为形象点。

　　首先是“钱紧“现象。今年房企不好过的原因，主要在于政策对资金面的收紧。房地产调控一直存在，时紧时松，开发商们其实习以为常，但融资端的紧缩，从未像今年这般严厉，是他们没想到的。银行的钱紧了，信托的钱紧了，海外的钱也紧了，是他们没想到的。根据中原地产数据，2019年以来，已经有超过25次针对房地产资金链的政策。

　　房地产其实就是现金流的一个循环。现在融不到钱，过去融的钱还要还，问题就出现了。克而瑞研究数据显示，从房企的债券到期情况来看，2015年公司债及中期票据发行量较大，多数企业的债券期限在3-7年间，今年房企面临偿债高峰期。今年下半年，房企的到期债券为1706亿元，到期债券总量也处于高位。2020年下半年2021年上半年，房企的偿债压力将进一步上升，到期债券突破3000亿元，届时房企将面临更大的偿债以及融资压力。

　　中小房企面临流动性危机，头部房企的日子也不好过。曾连续15年进入百强房企榜的颐和，如今却深陷流动性危机，涉9笔违约债务、8宗诉讼，资金缺口达数十亿。

　　颐和不是个案。今年已有多家老牌房企爆雷，银亿、上置集团、粤泰控股、三盛宏业等，这些拥有20多年历史的老牌房企，在这次下行周期中，有的已被淘汰，有的处在崩溃边缘。

　　融创、世茂的并购游戏

　　谁也不想被甩下，尾部的房企拼命挣扎，头部的则在积极并购。根据相关数据显示，今年并购最疯狂的是融创、世茂、金科等房企，它们是现在困难阶段的胜出者。在2019年，他们扮演了收购者的角色，而泛海、泰禾、新城、邓鸿，则是他们口中的“猎物”。其中，融创更是当仁不让，连年成为“并购王”。

　　巨头们的并购和转型，不仅让他们在存量市场占据高位，也让他们在下一个时代的运营竞争赛道领先，资源、资金、政策，都在向“胜者”集中。

　　先说融创。从开年的1月21日，融创以125.53亿收购北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目，到最近的11月27日融创收购成都环球世纪和时代环球51%股权，对价约153亿。融创今年在并购市场的金额已近300亿元，继续蝉联行业“并购王”。

　　再看世茂。上半年，在不到三个月的时间里， 世茂先后完成对泰禾、明发、万通、粤泰旗下11个项目的收购，累计斥资126.8亿元。世茂成为今年流动性紧张的泰禾的“接盘侠”，上述收购中对泰禾集团项目的收购就达7个， 交易对价约为77亿 。截至目前，世茂今年在并购上花费的金额已达150亿。

　　还有黑马金科。7月份，新城控股遭遇“黑天鹅”，公司不得不转卖项目纾困，金科成为新城重要的接盘方之一。7月24日，金科股份发布受让房地产项目公司股权的公告，拟平价收购新城控股下属6家房地产项目公司股权，成交总额约为17.21 亿元。交易完成后预计可为金科新增建筑面积102.22万平方米的土地储备。

　　并购的目的不言而喻，强者方能恒强。经过近5年来波澜壮阔的市场演变，中国房地产的格局发生了巨大变化，前50强、30强房企坐标初定，到2019年年底，规模没有进入千亿的房企，未来很难再有弯道超车的机会。

　　而在巩固了自己传统优势的同时，头部房企在转型运营和多元化上也迅速卡位，在新的赛道上抢先，“胜者通吃”的戏码上演。

　　以融创为例，销售保持了第四并显著增长，孙宏斌又大幅加码和升级康养、文旅产业，在收购了邓鸿的成都环球世纪后，孙宏斌说，“融创在文旅产业将天下无敌”。现在的融创已经形成了6大战略板块。

　　30强房企新房销售额占全国一半

　　除了买，还能卖。孙宏斌不止一次“委屈”地告诉大家，“你们只看到我花钱买的项目，却不关注我卖的项目。我们给万达付了438亿，但是已经销售了1600多亿。”

　　对于龙头房企来说，刚刚过去的11月并不“寒冷”。虽然恒大在收割完“金九银十”后出现销售下滑，但很多中型房企仍在加速冲刺。根据易居克而瑞的统计，今年前11月，百强房企的销售金额达到10.3万亿元，同比上涨17.7%。其中，11名到30名的中型房企销售增速为26%，为最迅猛的一个群体。

　　这一群体的崛起，使得大中型房企的市场占有率加速提升。华创证券的一份报告指出，今年前10月，30强房企的销售金额已经占全国房地产销售额的一半。而在2011年，这一比例仅为15%左右。

　　易居克而瑞的统计显示，融创在前11月实现5004亿的销售额，同比增长20%。至此，中国房企的“5000亿俱乐部”已经扩充到4个成员。销售的普遍增长，也抬高了行业的规模门槛。按照该机构的统计，截至今年11月末，已有27家房企的销售规模超过千亿。到今年年末，预计“千亿军团”的数量将突破30家。而在5年前，千亿房企仅有7家。

　　从销售额不得不看到一个残酷的事实：行业已经从增量时代转入存量时代，在大鱼吃小鱼的竞争下，每条“小鱼”都想尽快将自己吃成“大鱼”，但现在想要冲击千亿的难度相当于虎口夺食，太难了。对于中小房企来书，融钱融不过头部，拿地拿不过头部，销售销不过头部，房地产业最终会变成‘巨头的游戏’。如果楼市调控不出现根本性的松动的话，未来行业有可能出现一波破产潮，其中以小房企为主。中型房企则会出现分化，“要么赶超，要么掉队。”

　　史无前例的“钱紧”

　　那么头部房企是不是就一劳永逸呢?其实也是危机四伏。举个例子。自北京一鸣惊人而起，中国金茂旗下“金茂府”这个产品IP，纵横江湖十年，始终顺风顺水，不料却在深圳栽了跟头。经过三年打磨，作为深圳龙华片区第一个均价过10万/平方米的住宅，金茂府11月24日连夜开盘，据现场中介、购房者称，整体去化不佳，大概不到30%。

　　在龙华上塘打造一个豪宅，看起来确实是个高风险的尝试，金茂此举也是无奈，因为当初拿地的价格太高了。

　　在深圳，像金茂府一样的高价地普遍面临困境。泰禾三年多前拿下的尖岗山地王，也迟迟未能入市;今年6月，龙华、光明又拍出了几个地王。

　　而它们很有可能是深圳的“末代地王”。今年11月，深圳最新一批土地出让，政府修改了土地出让规则，实行“双限双竞”，对地价和未来房价进行限定，直接把前地王们套住了。

　　新规结合之前的限价之下，深圳楼市的未来趋于稳定，房价暴涨成为历史。地王们的坎坷甚至亏损命运，也似乎已经注定。

　　再看一个例子。据南方周末报道，曾经想冲刺“中国第一高楼”的武汉绿地中心遭遇停工风波。2019年10月30日，中建三局向绿地控股发出了一封“催款函”。中建三局是中国最大的建筑集团的子公司，也是武汉绿地中心的承建商。其在函中表示，因武汉绿地中心欠付“巨额工程进度款”，已造成中建三局资金无法正常周转，因此对项目实行全面停工直至资金到位。

　　中国指数研究院分析师李国政向媒体分析了绿地的尴尬：绿地正面临一个两难境地——不能放弃摩天大楼，因为已投入大量资金;但如果继续下去，又会面临找不到租户的困境，同时还要支付天价维护费。

　　综上，从以上的四点市场现象我们可以看出，我国房地产行业目前已进入成熟期，未来房企加速整合是整个行业所面临的大趋势。市场就是这么无情，会不会死掉80%不得而知，但是马光远自己也说，即使死掉80%，中国还有2到3万家左右的房地产企业，数量仍然是全球最多的，2到3万家的房地产企业，完全可以满足未来房地产市场的供给。

　　——接下来，就看各自的本事了。