谁在抄底城市民宿?
酒店民宿 劲旅网 2020-05-22 10:13:10
  01
  
  算上4月份刚刚收的5套房,苏沐在5个月时间,已经在成都地区抄底13套优质房源。
  
  也是从去年底开始,他有了一个新的身份:城市民宿抄底者。
  
  成都是近两年炙手可热的城市民宿红海,随着去年行业竞争白热化导致的城市民宿降温以及紧接着出现的疫情,整个市场一片萧条,众多玩家退场,向外释放出一批优质房源。
  
  当行业跌到U型谷底,一定是抄底最佳时刻。更何况,还是被认为城市民宿最有潜力的市场。
  
  苏沐正是秉持着这一信念,去年12月,经过长达近2个月谈判,他以低价在成都一次性收得软硬件俱佳,地处繁华地带的优质房源8套。
  
  “接手之后,我调整了相关策略,连续2个月业绩爆棚,疫情期间入住率良好。”苏沐透露,加上房东对一多半房源免了疫情期间一个月的租金,业绩颇为喜人。这样的成绩促使他扩大经营,在经过一番考察之后,4月份再次瞅准5套房源,以相对低廉的价格,收入囊中。
  
  苏沐之所以敢抄底,一方面长期看好城市民宿领域,决定深扎;另一方面,看好川渝为代表的潜力市场,受到疫情影响,城市民宿处于价格低谷,能够以最具性价比的价格,收到最好的房源。
  
  有着丰富一线城市经营经验的他,将在成都经营民宿称为“降维打击”:专业的服务、合理的运营策略、良好抗压能力以及对亏损的理性认知,让他比当地城市民宿运营者更快收割市场红利。
  
  和苏沐一样的城市民宿抄底者还有很多。
  
  事实上,南京、成都、重庆等城市民宿潜力市场,近两个月收房信息络绎不绝, 5套以上是收房标配。
  
  城市民宿,迎来抄底者。
  
  02
  
  谁在抄底?
  
  想要清楚了解这个问题,就必须先回答另一个问题:
  
  谁在抛售?
  
  只有当优质资产以极低价格被不断抛售之时,才会吸引所谓的抄底者。
  
  城市民宿运营者群体按照房源数量多少,可以大致划分为几类:
  
  机构运营者,以斯维登为代表,房源数量庞大,一般千套起步;
  
  品牌运营者,以理想国、掌宿等为代表,房源数量一般在千套以内,百余套为主。例如,理想国城市民宿房源数量多达500套;
  
  个人运营者,占行业绝大多数,一般运营房源数量少则一两套、三五套,多则十来套。
  
  疫情期间,机构运营者和品牌运营者由于抗风险能力较强,大部分选择了坚守,通过将房源长租或者改造为私人影院、摄影主题房、直播房等形式,保证相对稳定的现金流,进而在疫情冲击下存活下来。
  
  对于上述两类城市民宿房源运营者,他们手中大部分优质房源会选择牢牢持有。但是,品质一般或者非核心运营城市、地区的房源(包括优质房源)将会被优化掉,以此向市场释放部分房源。劲旅君通过对理想国、掌宿、柚子HOME和繁星民宿房源统计调查了解到,这四个城市民宿品牌疫情百天,优化掉的房源比例在10%-20%,其中也不乏优质房源。
  
  此外,在这两类城市民宿运营者中,也存在部分持有房源规模较大,但经营粗放,市场稳定环境下尚能赚钱维持,疫情爆发之后,难以为继,无法平衡投入产出的运营商。他们最终选择离开,会释放一批优质房源。
  
  不过,从绝对数量上来说,抛售城市民宿房源数量最多、也是最分散的,是中小城市民宿运营者。
  
  这类玩家的共同特征是:
  
  房源多在10套左右;
  
  抗风险能力差;
  
  对市场恢复持更加谨慎态度;
  
  退得快,进的也快;
  
  陈芊芊就是其中之一,作为一名城市民宿专职运营者,她原本在川渝地区运营有近五六套城市民宿房源,由于选址、运营做得相当不错,这两年一直有很不错的收益。但是疫情爆发初期,她果断选择全部退租,暂时离场。
  
  “我核算过成本,如果在疫情期间继续坚守,虽然不赔本,但也不赚钱。”陈芊芊认为,与其如此,不如将自己有限的精力和资金投入到其他更赚钱的领域中去,等到城市民宿行情变好,再杀回来。
  
  韩烁则完全是因为厌烦了和监管机构“躲猫猫”。作为一名进入行业不超过两年的新手,韩烁在北京运营着三四套城市民宿房源,经营状况还不错。然而,随着去年北京市场监管趋严和今年疫情影响,韩烁疲于和小区物业、派出所等机构接触,无奈选择退房离场,短期内不再涉足。
  
  03
  
  抄底者主要有两类:
  
  实力较强的机构及品牌城市民宿运营者;
  
  对行业前景乐观且愿意坚守者;
  
  一位品牌城市民宿负责人向劲旅君透露,虽然疫情期间自己优化了一批房源,但同时也接手了一批新房源,数量在10套左右。
  
  “关键是房源质量非常不错,而且价格极低。”这位负责人分析,每个城市核心地段的优质房源数量是有限的,所有人圈内人心里都清楚,一旦这些早已被瞄上的房源释放出来,只要价格合适,一定是秒没。
  
  另一位新入局的品牌城市民宿负责人从3月就开始在不同城市搜罗优质房源信息。“我们背后有投资方,资金压力不大,业务涉足公寓、酒店、乡村民宿等多个领域,之前涉足城市民宿比较少,后来发现这一领域投资价值很高,所以也想拓展一下业务,在不同城市收一批房源入手试试。”
  
  还有一类就是如苏沐这样的个人玩家,由于对行业抱有很大热情并准备继续在这一领域发展,所以选择合适的房源抄底。
  
  所谓抄底,并不如外界想象的一本万利或者空手套白狼,相反,抄底者都很谨慎,能够抄底的房源也是有限的。
  
  城市民宿市场上抛售的房源的确很多,但能够称之为优质房源的数量并不多。优质房源有一些硬性标准:
  
  地理位置好,CBD、商圈、景区周边最佳;
  
  软硬装上乘,装修时间短,折旧率低;
  
  与房东签约时间够长,一般至少空余3年以上,5年以上更佳;
  
  房租价格要足够低;
  
  如果不满足以上条件或者其中大部分条件的房源,最终也不能够帮助运营者赚钱,自然称不上是抄底的好房源。
  
  上述新入局的品牌城市民宿负责人坦言,自己前前后后看了很多房源,都不是所在区域最优质的,也曾和不少其他品牌城市民宿运营者接触,询问是否有合适房源释放,得到的答案大多为否。
  
  “我们还在耐心寻找。”
  
  04
  
  抄底者的出现向市场释放出几个有价值的信息,值得行业共同关注。
  
  其一,城市民宿行业并不像唱衰者所感叹的那样归零,从来就不是。抄底者的出现,本身说明有一大批依然看好这个行业的运营者、资本、机构在寻找合适的机会入局,随着城市民宿行业的快速发展,还会有越来越多的入局者出现。
  
  其二,城市民宿行业的中坚力量——机构和品牌城市民宿运营者在牢牢坚守这个行业。这一点,从它们自始至终都未将自己优质的核心房源释放出去就足以能够说明,只要这股力量不倒,城市民宿行业就保持稳定,有持续发展的动力。
  
  其三,大量退出行业的是中小玩家,被抄底的也是这批中小玩家手里的优质房源。需要强调的是,中小玩家的大量退出,尤其是疫情催化的阶段性中小玩家批量逃离行业,很大程度上也属于自然的优胜劣汰。
  
  即便在城市民宿行业正常发展之下,中小玩家的常态就是“不稳定”。综合房源评价、出租率以及其他经营数据,城市民宿超过50%的房源很难持久保证服务和品质的稳定性,往往经营时间在半年左右,最长不超过一年。
  
  等这批房源被淘汰掉,又会有一批新房源加入,周而复始。
  
  能够长期稳定经营,还能保持一定服务和品质的城市民宿房源总量不超过30%。
  
  这也就是为什么各大平台都纷纷推出“优选”、“PLUS”等高级别房源体系,将流量向优质房源集中的原因之一。
  
  另一个值得行业关注的问题是,部分抄底者盲目入局有可能滋生潜在行业乱象。不止一位城市民宿经营者向劲旅君反映,不少抄底者在并没有搞清楚抄底房源基本情况、或者贪图一时便宜之下,入手的一部分房源。
  
  这部分房源在行业恢复正常之后,反而受限于价格、品质等原因,卖得不如预期。这个时候,不排除有运营者通过低价甩卖等方式,破坏市场秩序,导致行业性恶性竞价。
  
  还有的房源由于转手时未处理好与房东之间关系,导致出现房东、二房东与经营者之间的协议纠纷、房租争议等情况,都将对这行业带来负面  舆论和影响,值得大家共同关注。
  
  (应被访者要求,苏沐、陈芊芊、韩烁均为化名)
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