京郊民宿,站在转折点上
酒店民宿 新京报 周怀宗 2020-09-16 10:14:49
  自7月开始,重新开张的京郊民宿,迎来了比往年更多的游客,但开学之后,蜂拥而至的游客再一次减少,而且,随着天气渐冷,旅游淡季即将到来,短暂的繁荣过去,那些动辄数千元的精品民宿,虽仍在负重经营,但越来越多的民宿企业开始考虑转型的问题。
  
  但另一面,相对于精品民宿,那些规模更小、成本更低的村民自办农家乐,在过去大半年中,表现出了更强的抗风险能力。
  
  暑假之后,游客渐少
  
  8月23日,位于密云溪翁庄镇的黑山寺村里,风林宿民宿的接待中心,坐满了游客,时值周日,多数是退房的,但也有登记住宿的。随着官方宣布的开学安排,暑假即将结束,带孩子的家长们,正在趁着最后的假期,享受家庭出游的乐趣。
  
  “7月份重新开业后,游客一直很多,周日都是爆满了,平常工作日中,客人也比往年多,总体来说,这两个月,客流量差不多比往年同期增长了50%左右。”风林宿店长郭晓晶告诉记者。
  
  风林宿在黑山寺村有8个院子,是北京较为知名的精品民宿,在这场疫情中,同样损失不小,郭晓晶介绍,2月初,疫情刚开始的时候,他们一次性退了10万元左右的订金,6月份,再一次退了一部分订金,再加上人员工资、日常运营等,前后损失30多万元,还不算房租之类的固定支出。
  
  两个月的经营,就算加上即将到来的十一假期,也远不能弥补停业半年带来的损失,更不用说十一之后,整个冬季,都是旅游的淡季。
  
  事实上,随着开学,人潮如涌的京郊旅游已经显现出了萧条。9月5日,记者在门头沟黄土贵村看到,村里的一家名为“土店儿”的民宿,几乎没有游客住宿,村口的接待中心,只有一个人值班,她告诉记者,“土店儿”在村里有10多个院子,但今年以来,一直在亏损,员工都走光了,就剩下老板和妹妹两个人勉强维持,“员工工资发不起,我们两个人不算工资,收入也只能支付电费、水费等,维持日常运营。”
  
  “民宿的入住率普遍在20%左右,最高的也就能达到30%,但各种费用并不会因为空置而减少,”郭晓晶说,“甚至在冬天没有客人的时候,我们的民宿也有一半一直开着,地暖、电费、人工等,这些费用都不可少,所以,今年盈利的可能性太小,能够保本就算是不错了。”
  
  京郊民宿的轮回
  
  京郊民宿起源于上世纪90年代,最初兴起的,是京郊农民自办的农家乐,社会经济的发展,城市居民收入的提升,背靠千万级人口的大都市,乡村旅游发展迅猛。
  
  当时,在政府主导下,众多媒体开始大量推介城市周边的观光农业、休闲农业的模式,这些来自美国、欧洲的旅游模式,很快被城乡居民接受,大量有条件的城市近郊农民开起了农家乐、农家院。多数以农家菜、时令蔬果采摘、棋牌游戏等内容为主,由农民直接提供服务,游客和农民同住同吃。
  
  这样的模式,大约发展了近20年,到2010年代,乡村旅游市场进一步扩大,社会资本开始进入城市近郊旅游的领域,大量资本进入乡村,对乡村民宿进行企业化开发。这些民宿企业将村里的闲置民居租下来,然后请设计师重新设计,投入巨大的资金,进行改造,同时按照酒店模式,为游客提供服务。
  
  整洁的院子、优美的建筑、房前屋后种满花草树木,房间里有酒店式的家具设施,还有标准化的服务……这些企业化的民宿,也就是通常所说的“精品民宿”。
  
  近10年来,精品民宿发展迅捷,传统的农家乐逐渐减少,官方统计数据显示,到目前北京以社会资本投资为主体的乡村民宿699家,对接社会资本数十亿元,利用闲置农宅3000多户。
  
  2020年上半年,受疫情影响,京郊旅游跟全国其他区域旅游一样,遭遇寒冬,民宿企业几乎全部受创,相反,农民自己经营的农家乐,反而体现出了更强的生命力。事实上,疫情之后,最早重启的,也大多是小型的农家乐、农家院,而非精品民宿。
  
  精品民宿,一直在亏本经营
  
  酒店式的精品民宿提供了更好的服务,但同时,运营成本也更高,郭晓晶为记者算了一笔账,租下村民的房子以后,首先要改造,每个院子平均要投入30-40万元的改造费用,日常运营中,租金、员工工资、各种费用加起来,每个月每个院子平均在3.5万元左右。
  
  高昂的投入,使得精品民宿的价格一直居高不下,在京郊,一个两间卧房、可以居住4-6个人的小院,每天的价格大多不低于2000元人民币,高的甚至超过5000元。
  
  即便如此,精品民宿想要盈利仍旧很难,“主要是入住率很低。”著名民宿企业左邻右舍的一位负责人王凌燕告诉记者,“民宿和城市里的酒店不一样,入住率达到30%就算到顶了,一般的民宿,也就在20%上下,想要盈利非常难。”
  
  很多精品民宿一直在亏本经营,北京市旅游行业协会民宿分会秘书长白金星告诉记者,“随着乡村精品民宿发展的迅猛趋势,民宿市场的竞争压力越来越大,民宿的投资回报周期越来越长,按照一个院落为例,目前的投资回报周期约为4-7年,甚至有的地区还会更长。”
  
  “城市近郊的乡村旅游,不仅要受淡季旺季的旅游周期影响,而且基本上集中在周末,没有几家能够解决周一到周四的客源问题。”王凌燕说。
  
  不少民宿企业尝试过很多吸引游客的办法,比如在工作日召集禅修班、亲子班、小型会议等,但聊胜于无,很难真正改变工作日游客稀少的局面。
  
  土店儿民宿的负责人也告诉记者,他们在黄土贵村经营了5年,一直是勉励维持。
  
  资本的进入和退出
  
  过去十多年,资本的进入,改变了民宿的形态。对小本经营的农家乐来说,精品民宿更高的资金投入、更市场化的运作方式、更标准的服务模式,无疑是一个强势的竞争对手,这一度让农家乐生存维艰,甚至不少开办农家乐的村民不得不转行,或者将院子租给民宿企业,自身受雇于民宿,成为精品民宿中的“管家”,从老板变成了员工。
  
  但随着时间的推移,外来的企业,渐渐开始显现出它的弱点。王凌燕表示,“企业是外来者,进村之后,要面对各种人际关系的制约,比如要和村民打好关系,要面对村民们的毁约,院子不租给你了,几十万改造费用就打水漂了。”
  
  在黑山寺村经营了6年的风林宿,算是和村民关系较好的企业,他们通过雇佣村民、帮助村民销售农产品等,和村民建立更好的相处模式,但即便如此,也曾经遭遇过许多纠纷,“一般来说,只要和村民产生纠纷,民宿企业都是吃亏的一方,就算是有合同,打官司的时候,赢得可能性也不大,相对企业来说,村民是弱势群体,所以很难得到同情。”
  
  和地方政府的关系也同样影响着精品民宿的经营,郭晓晶告诉记者,他们是当地政府评定的标杆企业,这对他们有一定的帮助,但同时也有影响,“直接的影响是,我们在冬天也不能停业,至少要有一般的院子一直开着,因为有考察、检查之类的,首先会来我们这里。”
  
  此外,政策的变化也会给精品民宿带来致命的影响,今年8月,北京市出台《关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》,其中包括“严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋,严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆,严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地等。”
  
  这一政策,原本是为了规范农村宅基地管理,真正盘活闲置宅基地和住宅,但在实施过程中,却出现了村里不敢租房子给企业的现象,“政策是好的,但具体实践中,确实会出现租不到房子的问题。”王凌燕说。
  
  乡村酒店式的民宿,还有吸引力吗?
  
  对于消费者来说,京郊精品民宿也正在失去吸引力,记者随机采访了多位游客,一位家住朝阳区的李先生告诉记者,北京四郊的民宿他都去过了,但一个地方,基本上没去过第二次,“现在的民宿,价格很高,但内容很少,基本上就是一个乡村酒店,如果附近有景点还好点儿,可以去景点玩儿,如果没有,住一次也就够了。”
  
  作为民宿投资者的王凌燕也有同感,“在北方做民宿,内容是最大的困难之一,游客玩个新鲜、打个卡是可以的,但留不住人,民宿盖得很漂亮,但缺乏生活气息,和村民隔得很远,体验不到村民的真实生活。而且,设计感极强的民宿,本身的同质化也非常严重,东西南北,哪边的郊区民宿都差不多”。
  
  缺乏内容、同质化,正是精品民宿所面临的共同问题,白金星说,“目前本市精品民宿中,传统民居院落改造而成的占比90%,呈现出高度同质化趋势。拿地直接盖楼,或建筑集中度较高的民宿占比较少。这种建筑形式或许更能满足现代人的聚会和居住需求。但要体验农村生活,则显得有些不够。”
  
  民宿没有民宿的味道,只是一个乡村酒店,显然难以真正吸引客源,“前些年资本大量进入乡村,但这两年在慢慢减缓,尤其是今年,受到疫情影响,资本正在撤出民宿领域,”王凌燕告诉记者,“我们左邻右舍的经营形态有些特殊,主要是和村里的合作社合作经营,经营一段时间后,就会让合作社买回股份,我们开始新的投资。到现在,我们在北京的投资基本上都结束了,短时间内,可能不会有投资新的项目。”
  
  民宿转折点,让村民成为主体
  
  根据民宿协会的调研数据显示,疫情过后,有9%的人有退出的打算,有31%的人选择观望,剩余60%的民宿经营者还计划继续坚守,“不过,随着情况变化,相信这个数据也会不断改变。”白金星说。
  
  短短半年多时间,精品民宿的发展发生了巨变,白金星介绍,据不完全统计,此次受疫情影响全市民宿经营受损预计超过8000万元人民币,很多民宿面临着现金流断裂,不能足以继续支撑下去的风险。“精品民宿的经营者主要是个体和民营企业,抗风险能力较差,”白金星说,“据统计,民宿主能承受的停业时间普遍在3个月以下,占比88%;其中仅能承受1个月的占比42%,能承受2-3个月的占比46%。目前大部分民宿企业面临着生死存亡,很难再继续维持下去。”
  
  精品民宿遭遇瓶颈,那么,未来的京郊民宿,又会走向何方?
  
  “以村民为主体的民宿,可能更有发展前景”,王凌燕说,“村民是村子的主体,乡村振兴,其根基是村民,村民不回来,外面的人玩得再欢也没什么用。事实上,过去这些年的经验也显示,让村民成为民宿的主体,才能给民宿注入灵魂,让游客感受到真实的乡村生活。而且,村民自营的农家院,也更灵活,他们会根据客人的需求不断提升自己,同时又保持自身的特色。此外,农家院本身是村民生活的地方,没有客人,自己也要住,成本更低,风险更小”。
  
  过去数十年中,京郊民宿确实给乡村的发展带来了诸多帮助,直到今天也是如此,白金星说,“乡村民宿在助力实施乡村振兴战略方面的作用,不是在减弱,而是日趋凸显。即便在今天,京郊民宿的发展仍旧大有前景,关键是如何发展。”
  
  事实上,以村民为主体,是民宿发展的必然趋势,也是北京市大力提倡的,早在疫情暴发之前的2019年12月,北京市文化和旅游局等八部门印发的《关于促进乡村民宿发展的指导意见》就提出:以体制机制建设为重点、以惠农富农为目标,大力推进乡村旅游新业态的发展,从而推动乡村民宿规划更合理、发展更有序、产品更丰富、特色更鲜明、服务更规范、市场体系更健全。
  
  “民宿发展过程中要凸显“民宿主人”文化,让原有的村民、农民参与到民宿经营过程中来,”白金星说,“这样既能更全面地展现当地风情风貌,挖掘当地历史文化,也能让村民真正成为民宿发展的主体,成为未来乡村振兴的主力。”

  来源:新京报,记者:周怀宗
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