2017年11月中国住宿业服务式公寓品牌发展报告
迈点网于博文 2017-12-06 14:44:40

  2017年11月,根据迈点研究院(MTA)对服务式公寓品牌品牌指数的不完全统计,本月服务式公寓品牌风云榜TOP10依次是优帕克、雅诗阁、盛捷、万豪行政公寓、名致、恺信、辉盛阁、瑞贝庭、奥克伍德华庭以及优宿。

  中国住宿业品牌发展报告是由迈点研究院(MTA)独家发布的,根据迈点品牌指数MBI数据统计撰写而成的分析报告。迈点品牌指数MBI(短租/服务式公寓)主要从搜索指数、舆情指数、运营指数、媒体指数4个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。

  一、11月服务式公寓行业发展动态

  1.11月8日消息,辉盛国际计划在2021年前在15个城市新增25家公寓,进一步扩大体量,同时集团还将在大连、南昌、合肥等新兴城市扩张。据悉,辉盛国际在运营及筹建酒店及公寓遍布全球80多个城市,共计148家酒店及公寓,约23600多间客房。

  2.11月18日消息,深圳雅诗阁来福士广场服务公寓开业。这是雅诗阁在深圳的第三家服务公寓,共有182套房间,房型覆盖从单房公寓到三房套房,雅诗阁于1984年推出亚太地区的首个世界级服务公寓,目前在中国30个城市拥有和管理超过100家公寓,拥有超过18000多套服务公寓单位。

  二、11月服务式公寓品牌影响力分析

  (一)服务式公寓品牌风云榜TOP10

  1.近两年服务公寓品牌影响力趋势

  本月迈点品牌指数MBI共监测服务式公寓品牌41个,与上月相比数量一致;11月品牌指数在平均值(98.04)以上的共有18家,占比43.90%。服务式公寓11月品牌指数持续回升,有望在2017年底再次突破两年均线。

  2.服务式公寓品牌风云榜TOP10

  11月服务式公寓品牌风云榜

  11月服务式公寓风云榜中,优帕克环比提高108.99%,再次跻身服务式公寓品牌指数榜单首位,雅诗阁有限公司旗下品牌盛捷和雅诗阁小幅上升,分列服务式公寓品牌指数榜单第二和第三位。

  TOP10中,名次上升的品牌有3家,其中名次提升最快的是瑞贝庭;名次下降的服务式公寓品牌为5家,其中奥克伍德华庭下降幅度最大,较十月下降了2个位次。

  (二) 服务式公寓品牌细化指数TOP10

  1.近两年服务式公寓品牌细分维度分析

  从2017年服务式公寓品牌各个细分维度数据来看,除运营指数外,搜索、媒体及舆情三维度均有小幅提升,服务式公寓向来以优质服务著称,因此此类公寓的好评率普遍较高,其舆情指数已连续两月位居舆情指数平均值上方。

  2.11月服务式公寓品牌细化指数TOP10

  (1)11月份搜索指数TOP5榜单

  搜索指数上,目前市场上只有优帕克这一个品牌的用户关注度较高,对该品牌的主动搜索主要来自于东部沿海地区;受优帕克拉动,搜索指数TOP5平均值达到20.65,但整体品牌的搜索指数平均值仍然较低,仅为2.54。

  (2)11月份媒体指数TOP10榜单

  11月份,在媒体维度表现较好的服务式公寓分别是优帕克和雅诗阁,其中优帕克在11月推出了国内首个面向房东的O2O,雅诗阁在深圳的第三家服务公寓———深圳雅诗阁来福士广场服务公寓,也于11月份顺利开业,两品牌在11月份的最新动作助推其媒体指数有了较大幅度的提高。

  (3)11月份舆情指数TOP10榜单

  舆情维度上,舆情指数榜单前五均为国际品牌,其中盛捷凭借优质服务赢得了入住者的广泛好评,稳居舆情指数榜单首位;服务式公寓在舆情指数普遍表现较好,TOP10的入围门槛也一直保持在100以上。

  (4)11月份运营指数TOP10榜单

  在运营指数的表现上,酒店集团旗下的服务式公寓品牌更胜一筹,11月,万豪国际集团旗下品牌源宿和万豪行政公寓分别排名运营指数榜单第一和第六位;凯悦嘉寓为凯悦酒店集团推出的服务式公寓品牌,虽纳入迈点品牌指数MBI监测仅两月,在11月便进入运营指数榜单前三之列。

  (三) 品牌变化综述

  1. 服务式公寓品牌环比升降TOP5

  综合来看,对比10月,本月有23家服务式公寓品牌指数有所上升,环比下降的品牌数量为18家。

  在品牌指数环比增幅方面,优帕克以108.89%的环比增幅居榜单第一;乐嘉以22.12%的增幅排名第二;增幅排名第三至第五的分别是瑞贝庭、乐璟以及名致,分别上升了16.34%、15.81%和11.09%。

  从品牌指数环比降幅上来看,碧桂园凤祺的下降幅度最为显著,为27.96%;泛太平洋高级服务公寓以9.08%的降幅位列第二;位列降幅榜第三至第五位的品牌是荣尚荟、XY和橡树公馆,降幅分别为8.98%、7.67%和6.37%。

  从品牌指数的平均水平来看,11月份服务式公寓的品牌指数相比10月份小幅回升。

  2. 服务式公寓品牌位次升降TOP5

  从品牌排名来看,11月名次上升的品牌数量为15个,下降与持平的品牌数量分别为20个和6个。

  具体来看,名次上升的服务式公寓品牌中,源涞与乐璟较10月分别上升了8个和7个位次,排名11月位次上升TOP5的第一和第二。乐嘉、瑞贝庭列上升榜单的三、四位,较上月分别上升了6个和4个名次,优帕克排名同样上升4位,位列第五。

  名次下降的服务式公寓品牌中,碧桂园凤祺的下降幅度最大,较上月降低了10个位次;泛太平洋高级服务公寓以及馨乐庭分别下降了6个和3个位次;诗铂下降3位,位列下降榜单的第四位;降幅第五的是铂顿,较10月同样下降了3个位次。

  三、11月重点关注公寓品牌解读

  本月重点关注公寓品牌盛捷,11月盛捷的品牌指数156.56,较上月小幅提高了7.68%;该品牌的媒体指数由上月的10.6提升至本月的20.6,提高了94.34%。

  1.同服务式公寓品牌近一年平均值对比

  从盛捷2017以来的品牌影响力表现来看,其品牌指数一直位于服务式公寓平均值上方。

  2.近一年细分维度剖析

  盛捷为雅诗阁有限公司旗下品牌,雅诗阁有限公司则是新加坡凯德集团旗下的全资子公司。

  盛捷品牌主题为“温馨和谐”:

  1)专为管理层及家庭之间和谐生活所设的服务公寓。

  2)配备时尚的家庭娱乐设施,组织充满生活气息的各类活动,同时提供商务支持活动。

  3)在此可以自由交友,分享居家经营获得尽快适应新城市的各类帮助。

  2000年,发展置地集团和百腾置地集团合并成立凯德置地集团,同年,原发展置地集团旗下的雅诗阁与原百腾置地集团旗下的盛捷控股合并,至此,雅诗阁有限公司拥有了雅诗阁和盛捷两大公寓品牌。

  2017年12月1日,泰禾天津金尊府发生火灾,火灾共造成10人死亡5人受伤。公开资料显示,泰禾天津金尊府为泰禾集团在2017年8月份收购的项目,出售前,该项目名称为天津盛捷友谊服务公寓。

  3、盛捷品牌的商业模式

  盛捷品牌模式,即通过“募、投、管、退”这一闭环,来实现地产与金融结合的发展模式。下面就盛捷的REITs模式进行一些剖析:

  募:盛捷依托凯德置地集团为其提供资金募集服务,目前凯德置地集团注资中国业务的房地产投资信托基金(REITs)有两支,资产总值约为297亿元人民币。

  投:在获得凯德置地集团的资金支持后, 盛捷会购买较好地段的地块,并进行开发建设管理,天津盛捷友谊服务公寓是由盛捷友谊(天津)置业有限公司开发建设,该项目于2008年12月建成,位于天津市河西区友谊路35号的君谊大厦,包括297套房产的所有权、15个地下车位的使用权及设于商业部分4楼屋顶的游泳池等资产。

  管:在获取新的项目后,盛捷一般首先会根据物业特征、目标市场客户群、项目位置等对项目的品牌进行定位。品牌定位之后技术团队将会入驻,针对项目的具体情况给出装修标准及设计建议,对项目进行整改;之后,在项目开业前六个月筹备团队也将到位,筹备团队到位后将展开物业调试、员工招聘、新员工培训等一系列工作。

  运营管理是盛捷商业模式中最基础且最重要的一环,在多年的发展过程中,已经形成了一套完善成熟的服务式运营管理体系,并在实践中不断提升,并具有很强的复制能力,能够实现新开拓项目的运营管理的快速对接。通过高品质的运营管理,一方面确保了其项目持续的经营盈利能力,同时也极大地提升了项目的资产品质,实现资产增值。

  退:盛捷主要退出模式有两种,一种是整体销售,选择物业增值的最近时机和区域,开发运营项目,待项目成熟回报稳定后,将其出售给国际基金或跨国投资公司,但盛捷仍持有管理合约,继续经营管理楼盘;第二种模式是个别出售,将成熟物业出售给新业主,以实现退出。

  从雅诗阁中国在“天津12.1”火灾后发布的声明中透露,2017年7月,该物业已通过股权交易的方式售出,盛捷品牌管理团队已于2017年9月全部从该项目撤出,该项目也已于11月25日被重命名为“金尊府”。通过这份声明可以推断,该物业采取的是第二种退出方式,即将成熟物业出售给新业主,并实现退出。

  附:2017年11月服务式公寓品牌指数完整榜单

  四、报告综述

  1.品牌发展报告介绍

  中国住宿业品牌发展报告是由迈点研究院(MTA)独家发布的,根据迈点品牌指数MBI数据统计撰写而成的分析报告。本报告选取国际高端酒店、国内高端酒店、精品酒店、全服务中档酒店、有限服务中档酒店、经济型酒店、平价酒店、服务式公寓、集中式长租公寓、分散式长租公寓、短租公寓、客栈民宿、在线短租和共享办公空间等14类品牌进行比较分析。

  每篇报告分为3个版块:第一版块是该月旅游住宿业的发展概况,主要阐述该月的品牌动态及发展变化;第二版块发布当月品牌风云榜及其指数变化综述分析;第三版块则是完整版榜单发布。

  注:品牌风云榜定期对纳入监测范围的百余品牌进行排名,榜单每月发布一次,可直观反映品牌指数月度变化趋势。

  2.迈点品牌指数MBI介绍

  迈点品牌指数MBI是由迈点网独家发布,用以反映一段时期内酒店品牌在互联网和移动互联网的影响力的指标数据,可为企业及行业相关人士分析品牌传播及营销管理提供参考。这是迈点网基于迈点研究院(MTA)自主开发的“迈点品牌指数监测系统” Meadin Br Index Monitoring System(MBIMS)提供的一项免费数据分析服务。

  2.1迈点品牌指数MBI(酒店部分)

  迈点品牌指数MBI(酒店部分)主要从搜索指数、舆情指数、运营指数、媒体指数4个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。

  监测对象:国际高端酒店、国内高端酒店、精品酒店、全服务中档酒店、有限服务中档酒店、经济型酒店、平价酒店、服务式公寓、客栈民宿、短租公寓

  计算公式:MBI=a*SI+b*PI+c*OI+d*MI

  注:MBI,指某品牌的迈点品牌指数数据;a、b、c、d,指系统中的加权系数;SI(search Index),指搜索指数;PI(Public Sentiment Index),指舆情指数;OI(Operation Index),指运营指数;MI(Media Index),指媒体指数。

  注意:企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测,但迈点品牌指数不能与其品牌发展完全等同。

  搜索指数:一段时期内,品牌关键词在各大搜索引擎中正面搜索频次的加权和。

  舆情指数:一段时期内,用户对于该品牌下酒店的用户点评情况。

  运营指数:一段时期内,品牌在互联网和移动互联网的运营情况,如官网、APP、微博、微信等。

  媒体指数:一段时期内,大众媒体和行业媒体报道中与品牌关键词相关的新闻数量。

  2.2迈点品牌指数MBI(公寓部分)

  迈点品牌指数MBI(公寓部分)主要从搜索指数、运营指数、媒体指数3个维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。

  监测对象:集中式长租公寓、分散式长租公寓、在线短租、共享办公空间

  计算公式:MBI=a*SI+b*OI+c*MI

  注:MBI,指某品牌的迈点品牌指数数据;a、b、c,指系统中的加权系数;SI(search Index),指搜索指数;OI(Operation Index),指运营指数;MI(Media Index),指媒体指数。

  注意:企业或个人可参照品牌指数数据对品牌发展进行监测和预测,但迈点品牌指数不能与其品牌发展完全等同。

  搜索指数:一段时期内,品牌关键词在各大搜索引擎中正面搜索频次的加权和。

  运营指数:一段时期内,品牌在互联网和移动互联网的运营情况,如官网、APP、微博、微信等。

  媒体指数:一段时期内,大众媒体和行业媒体报道中与品牌关键词相关的新闻数量。

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