本文转载自公众号：酒店评论，ID：Reader-Review，作者：韩全政

服务式公寓作为住宿市场中的重要组成部分，经历疫情磨砺、行业洗牌、深度转型后，各大地产、知名酒管公司近年来又开始摩拳擦掌、纷纷入局探索新的发展路径。今年开年，铂顿国际公寓成功签约广东台山星光城广场项目，新兴公寓品牌公司派氪公寓宣布将与武汉本土品牌橙家公寓达成并购合作；早在2022年，众多服务式公寓玩家就动作频频，其中不乏一些酒店系“后起之秀”，正在该赛道中一路狂奔，茁壮成长，比如开元旅企推出首个长租公寓品牌开元摩所（MORESORT），柏栎酒店及度假村在成都开出了首家服务式公寓，艺龙酒店科技开发中高端服务式公寓品牌艺龙瑞阁，华住酒店集团与IDG资本共同投资创建的城家公寓战略合并了瑞贝庭公寓酒店品牌。锦江酒店集团（中国区）更是早在2021年就发布了旗下首个公寓品牌憬黎（TULIP LODJ），雅高集团也于2021年开业了全球首家铂尔曼长住型服务式公寓－东莞旗峰山铂尔曼行政公寓。

2023年，随着疫情的翻篇，加上国家正在加快建立“租购并举”住房制度，服务式公寓的政策红利有望进一步释放，未来将有更多优质服务式公寓项目加快入市，其市场也会逐渐呈现出规模化、社区化和品质化的特点。在此契机下，如何让自身公寓品牌吸引更多家庭租户、企业中高层人才、青年白领等客群的青睐与认可，成为摆在新老玩家面前的重要课题。新玩家有什么不同于老牌公寓的市场“打法”？有哪些新的品牌理念、服务意识、布局方式、开拓逻辑？能否从新玩家升级为新赢家？带着这些问题记者对艺龙酒店科技良程酒管CEO付伟进行了采访。

记者：近期不少新玩家频繁入局服务式公寓的主要原因是什么？

付伟：服务式公寓产品最早来源于欧美，这种业态引进中国市场后，伴随着中国房地产行业的发展，公寓市场蓬勃生长。今天房地产行业虽然放缓，但由于历时已久、多年积累，地产行业早已成为十分庞大的产业，因此不少空置物业可以“流向”市场。

近几年服务式公寓市场新动作频频的主要原因还是随着房地产行业“去房化”加速，市场产生了更多的供给，同时住宿市场消费多元化升级，部分城市租房需求提升，促进原来长租、短租、日租业态公寓逐渐演变成目前这种服务意识较强的服务式公寓产品。

记者：服务式公寓新老玩家当前在市场开拓方面有什么不一样的地方？

付伟：行业目前主要的玩家大概分为以下几类：第一类是地产系，比如龙湖冠寓、万科泊寓这一类知名房企；第二类是创业型公司，如魔方公寓、YOU+公寓；第三类是酒店系，如雅诗阁、城家公寓等；第四类是中介系，像自如、贝壳等。

具体到业务打法异同方面，相似点就是大家都希望尽可能多地拿到优质物业、好的房源。不同点在于各家根据自己的客群、产品定位，采取了不一样的营销方式，比如雅诗阁，大多都是“高端”用户，“中端”客户都很少，它的品牌效应较强，在这一类“高端”客群中，通过品牌背书，会自带一部分流量；魔方这一类创业型企业，它们的定位可能更偏向于已入职场几年的白领；自如则偏向“中低端”或者刚步入职场的这部分客群，通常跟链家、贝壳网等合作，以一些区域性中介组织为主要获客手段。

其实大家获客渠道和手段相差并不大，主要差异还是表现在客群定位方面。

记者：艺龙瑞阁公寓有哪些不一样的市场“打法”？

付伟：我认为未来中国住宿市场中，服务式公寓的内核依然是做好服务。大家都说服务是关键，但到底什么样的服务才能满足我们的市场需求？从产品服务及客群需求角度出发，我认为一切的品牌设计理念最终还是要让客户能真切感受到品牌所传递的价值和服务意识，而不是形而上的高端功能叠加，比如部分“AI+(Artificial Intelligence Plus)”产品，目前因为技术还不够成熟，往往是噱头大于实质，看上去很美，落地呈现却不尽如人意。因此，艺龙瑞阁的服务力求做到灵活、便捷，需要时能即刻获取且好用。

在房间设置方面，欧美传统的服务式公寓配备非常齐全，比如希尔顿惠庭，很多人认为它是酒店，其实它更是一个服务式公寓，如进门衣柜处设有玄关，厨房内大小电器应有尽有，甚至连刀叉、菜板都配备齐全。我认为中国与欧美服务式公寓最大的区别在于短租市场的用户生活习惯不同（短租一般是3—10天的租期，甚至1—1.5个月以内的租期也可称之为短租），欧美短租市场用户比较倾向自己烹饪，而在中国，如果租期不长，大家是不愿意花时间做饭的。因此艺龙瑞阁公寓花了较长时间去思考用户在厨房方面的需求，比如是不是一定需要配备电磁炉，我们公共区域是否可以推出一种自助式厨具借取产品，有人会问，厨具卫生如何保证？如何消毒？我想这个不难，可以做成自动售卖机那种消毒柜样式的“借取模式”，住客扫码即可使用。这是艺龙瑞阁公寓“积木模块理论”的具体呈现之一——立足于客群特征，凭借组件化模块，拼装式结构，以“1+N”组合模式，将空间划分为休闲、零售、社交、健身、共享等多个模块，打造24H“艺龙RAY”生态圈，如在大堂设置“24H能量补给站”“社区文化生活站”、在客房建立“灵活私享空间站”等，为宾客提供多个具有文化内涵的精细化场景，提升宾客体验感的同时为品牌带来更高收益。与此同时，考虑投资人的实际需求，艺龙瑞阁公寓推出“一价全包”模式，不同模块对应恒定的价格，“一口价”“随心组”，兼具个性与效益。

同时，我认为，公寓产品不应局限于公寓本身的物业形态，而是要把公寓服务延展到户外，比如，艺龙瑞阁公寓定期组织类似读书会、钓鱼、足球、聚会等户外活动，通过“设计+文化+社交+机制”服务模式，让更多住客感受到“家外之家”的温馨，最终实现“人在异乡非异客”的愿景。艺龙瑞阁公寓希望有更多住客在良程系列品牌公寓中“点亮”自己的生活，获得归属感。

当然我们不会样样都自己设计、自己打造，艺龙瑞阁公寓提出的“积木模块理论”，引入了多种跨界合作，追求1+1>2的效果，倘若需要一个图书馆服务场景，我们会选择市面上比较有实力口碑的公司进行合作。

在产品定位方面，我认为市场中应该有一个短租和长租都能兼顾到的公寓产品，艺龙瑞阁公寓秉持着“长租为主，短租为辅”的发展策略，会根据项目的不同位置，兼顾长短租的客群去定位产品。

记者：影响服务式公寓未来发展的因素有哪些？

付伟：第一是房源因素，优质房源获取对市场拓展影响很大，也是各类公寓管理公司市场开拓过程中的重点和难点。大多数时候，签约房源合同时，就已经注定了项目盈利与否。因为服务式公寓的布局、选址条件比酒店更为严苛，不会单纯按照城市所属几线来定义市场的拓展方向，它往往需要挑选经济方面较为“硬核”的城市，除了讲求传统GDP强市还要考虑所在城市产业结构、异地商人投资水平及投资规模、城市消费潜力、商旅活动活跃程度、城市流动人口规模等基本要素，总结来说，就是会预判该市的市场需求，同时公寓项目还极其看重选址的交通和生活便利性等因素。

第二是政策方面，因为服务式公寓属于非民生类公寓产品，能享受到的政策红利并不多。当然这些年政府也推出了不少住房租赁市场相关政策，陆陆续续降低物业成为公寓产品的门槛，如以前的单位闲置用房、工业园区、高校周边等，这些非商用物业逐渐也可以按规定发展成“公寓类产品”。中国的服务式公寓随着房地产行业政策调整，未来将有一个长足的发展空间。

第三是经济方面，放眼全球经济体疫后发展现状，我国虽然面临一定困境，但依然有不少有利因素，比如仍有不少国家来华投资、发展分部，我国对外商吸引力仍旧保持增长水平，尤其是“一带一路”上的国家，随着国际投资环境逐渐改善，潜在的住宿群体也会保持上升趋势。

第四也是影响较大的因素即市场用户需求方，城市中年轻人住房压力逐年增大，而对于95后、00后而言，他们往往又需要更便捷的服务，因此服务式公寓可以成为首选。伴随着用户需求越来越多元，也倒逼公寓品牌方在服务、管理上不断优化，做精细化的运营。

我认为无论国际还是国内当前发展形势，都促使公寓市场未来会有更快的发展。当然这也将导致行业持续“大浪淘沙，去芜存菁”，留到最后的玩家才能成为新赢家。