万科多事之春,长租公寓不做了?
文旅要闻 空间秘探 2024-03-07 16:19:17
本文转载自公众号:空间秘探,ID:MESPACE007,作者:齐妍妍

这几天,万科的新闻有点多。在长租公寓领域,有消息传出万科将出售泊寓部分股权。作为国内长租公寓头部品牌之一,泊寓已在2023年宣布首次突破盈利“难关”,成为长租赛道中为数不多实现盈利的品牌,万科真的会放弃泊寓吗?

01
万科出售部分泊寓股权?

消息称,万科正计划出售旗下长租公寓公司泊寓部分股权,参与谈判的潜在买家包括国企等。这一消息被指来源于一段万科发行的美元债券VNKRLE的英文及中文版本表述,一经爆出便引发了一次行业震动。

网传万科发行美元债券VNKRLE的英文表述

2024年开年至今,对于万科来说,可谓是多事之春。在传出售卖泊寓之前,市场还传言称,万科正与以保险公司为主的贷款机构商谈非标债务延期,其中与新华资管100亿元的债务展期谈判被拒绝。万科并未对消息真假有所表态,反而传闻的另一主角“新华资管”出来辟谣。3月3日上午,新华资产管理股份有限公司在其官方公众号发布声明称,关注到有关与万科企业的不实信息,并且一直与万科保持正常的业务合作。即便如此,市场对万科的质疑声并未因此而“熄火”。

此次传出万科将要出售的长租公寓——泊寓,是万科旗下的优质项目之一,也因此成为关注的焦点。截至2023年末,泊寓业务已布局全国32个城市,管理运营房源达23.6万间,开业约18万间。目前,在全国集中式公寓领域,泊寓的规模及运营效率均位列行业第一。

在去年10月的万科媒体交流会上,泊寓曾表示,自2023年6月起,泊寓已实现单月利润连续回正,9月份实现了累计权益净利润回正,预计2023年内将实现整体盈利,成为长租公寓市场上为数不多实现盈利的企业之一。常年的布局投入使泊寓终见盈利“曙光”。从2016年正式以“泊寓”全面切入长租公寓赛道,到真正实现盈利,整个周期长达7年。

不仅如此,万科还表示,由于经营服务类业务周期长、见效慢、利润比较低,打算让公寓资产证券化。万科的长租公寓、商业、物流等不动产业务都在积极准备REITs,让整个经营服务类业务的商业模式实现闭环。可见,在万科的长期商业版图中,公寓板块是其转型的重要一环。

直至3月5日,根据万科的最新表态,其并未对出售泊寓股份的传闻进行正面回应,仅针对即将到期的6.3亿美元债称,所有资金已经到位,偿债工作在有序铺排中。

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万科已经开启“卖卖卖”模式

继碧桂园、融创、恒大等房企之后,万科也走上了“卖卖卖”的道路。除了出售泊寓传闻之外,万科在近期已多次将旗下优质资产打折出售。

2023年12月,与知名酒店品牌悦榕集团在合作了6年后,万科4.8亿元出售多家悦榕酒店管理权。工作人员表示:酒店业务虽然在核心业务中营收占比较低,但是此次交易并非主动剥离非核心资产,只是一笔正常的商业交易,公司从开发业务转向开发经营服务并重的战略方向一直没有变化。对于缺钱的房企来说,出售非核心业务可以进一步“瘦身”,更聚焦主业发展,但4.8亿元对于万科的巨额债务来说也只是杯水车薪。

而就在2024年1月,万科的全资子公司深圳市盈达投资基金管理有限公司,将其持有的深圳市高新投集团有限公司6.16%的股权,出售给深圳市投资控股有限公司,对价预计超过10亿元。深投控对深圳高新投直接持股比例由39.65%上升至45.81%。其中,深投控由深圳国资委100%控股。目前,深圳市地铁集团有限公司仍是万科的第一大股东,持股27.18%,且深铁集团由深圳市国资委100%控股。

在之后的2024年2月,万科7折出售估值70亿的上海七宝万科广场50%的股权,折价二十多亿甩卖给香港领展基金。上海七宝万科广场是万科在上海的第一个广场系购物中心,该物业拥有优质及多元化的商户组合,出租率一直稳定地维持于约95%较高水平,该项目也被称为“万科最赚钱的商业项目”。据截至2024年1月底的最新估值报告,该物业估值为人民币70.60亿元,万科此次以折让约26.3%的价格出售。

同时,万科位于深圳莲花山东面的“三星视界”旧改项目也正与深圳市国资洽谈出售事宜。三星视界旧改项目如果出售成功,将为万科带来上百亿的资金“回血”。

如今,再传出万科将要出售泊寓部分股权的消息。2023年末至今,一直被视作地产优等生的万科也开启了高频“卖卖卖”模式,交易的资产涉及酒店、商业、旧改等多个领域。此前,“卖卖卖”一直被视为房企现金流紧张的危险信号,如今多项优质资产被摆上货架,一方面,可看出万科“卖”的坚决,另一方面,也说明其当前偿债的紧迫。

03
忍痛割“公寓”亦真亦假

不过在所有的资产售卖中,还是泊寓给市场带来更大的震动。究其原因,那是因为泊寓一直被认为是万科最优质的的资产和多元化布局之一,泊寓可谓是万科的“宠儿”。经过7年的投入和精益化管理,经历了长租公寓最艰难的亏损阶段,泊寓的运营模式已被市场验证有效。而此次市场最大的疑问在于,作为长租公寓领域为数不多的盈利品牌,泊寓为何也到了非卖不可的程度?

其一,为化债。2024年被称为万科的“关键年”,上半年内债外债集中到期,万科将迎来一波大体量的偿债高峰。在2024上半年,万科需要偿付总计大约90亿人民币的境外债务。2024年,万科主要有三笔美元债到期,整体折合人民币约110亿元。据WIND数据显示,除了美元债之外,截至目前,万科的境内债券余额约为640亿元,未来12个月内到期的规模为240.8亿元。

从市场反应来看,在“出售泊寓股权”的消息被爆出后,万科多只债券表现出走低趋势。其中,“22万科06”一度跌幅近20%、“20万科08”跌超35%、“21万科02”跌近3%。3月4日,万科企业2029年到期的美元债券也创下逾一年来的最大跌幅,此次跌幅最大的是该公司2029年11月到期的美元债券。债务到期加上债券利率下跌,万科偿债之路上的考验在不断增加。

万科也在3月5日发表声明对传闻进行回应,针对3月11日即将到期的6.3亿美元债,所有资金已经到位,偿债工作在有序铺排中。

而据万科最新公布的2023年第三季度财报显示,截至三季度末,万科在手现金1036.8亿元,对短期债务的覆盖倍数为2.2倍,年内已无境外融资到期,境内待偿的信用债3.8亿元。以此来看,万科的短期偿债压力似乎并不大。但是2024上半年集中到期的内外债,再加上2024年到期的4.2%美元债券价值下跌7.3美分,跌至77.2美分,万科上半年的财务状况及资金周转确实承受着巨大压力。

其二,销售市场遇冷,资金难回血。最新数据显示,2024年1月,万科实现合同销售面积125.4万平方米,合同销售金额194.5亿元,同比分别减少25%、32.1%。2023全年,万科累计实现合同销售面积2466.0万平方米,合同销售金额3761.2亿元,分别同比下降6.2%、9.8%。

克而瑞数据显示,2024年前两个月,万科实现全口径销售额为334.5亿元,同比下降41.65%。优于TOP100房企同比少51.6%的降幅,且万科的销售规模依旧位列行业第二。

销售成绩虽仍位居行业头部,但销售市场整体的惨淡,仍然笼罩在房企身上。归根结底,销售市场虽存在短期回暖,但行业下行,无法保证资金可长期稳定回流,企业的债务风险仍然“高低不下”。如今,市场对万科的一则传闻反应激烈,未必是不看好万科,而是对房地产大环境前景有些担忧,以及对未来房市仍处于观望之中。

其三,长租公寓的长期“造血”能力不明朗。在长租领域,国企拥有更多先天优势,但民营长租公寓品牌的生存处境并不是太乐观。至今,只有极少数长租公寓品牌实现盈利,长租公寓也因此被称为微利行业。据行业数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%。

万科旗下的泊寓在2023年首度宣布盈利,并宣布在2023年9月份实现累计权益净利润回正,但是可以预计,盈利也是有限,否则不会连具体数额也不公布。泊寓在行业虽已做到头部位置,但在此之前,泊寓已成立7年。在2020年,万科董事会主席郁亮还曾表示,万科长租公寓累计亏损90亿元。与此同时,许多国企在积极布局长租公寓赛道,市场中也出现了许多国企买家。在这样的市场趋势下,“割肉”出售部分股权“卖个好价钱”以换取资金偿债也有其合理性。不过,商业资产变卖本来就是一种明暗“博弈”,真真假假,现在还不清晰。

04
万科真的会卖泊寓吗?

在地产行业的变革期,即使是拥有强力的国资背书,也未必就能生存。在曾经的地产巨头一一倒塌之后,与地产行业相关的任何细节都会触动外界的敏感神经。在后房地产生态并不明朗的当下,万科的一举一动都备受外界关注。

虽然万科背后拥有强有力的国资背景,其第一大股东为深圳市地铁集团,但在房地产的转型特殊时期,此时地产企业所经历的并不是一般的行业下行,而是重新建立行业新秩序的彻底性变革。万科首先作为一个头部地产企业,优化自身资产结构,保持现金流健康是企业发展的必然保证。

万科真的会卖泊寓吗,空间秘探也试作以下猜想。

其一,化债减重保生存,不排除放弃长租公寓行业。在地产下行、销售不佳的市场环境下,债务是摆在房企面前的一座大山,即使是拥有国资背景的房企,也无法逆势而行。对于深陷债务危机的房企来说,无论是多优质的资产,变现化解危机是首要的。所以,万科卖泊寓,其实需要靠售卖资金解“燃眉之急”。考虑到泊寓的盈利模式并不明朗,万科还有不少泊寓是重资产,不排除借此机会彻底清除长租公寓重资产,甚至直接放弃泊寓轻资产品牌。

但也不得不说,如果到了这一步,对万科的“打击”也非常大,因为长租公寓品牌是万科多年培育的多元化产业重要版图,和地产主业也有天然密切的联系。或许未来几年正是收获的最佳时期,因为暂时的“缺钱”彻底放弃,确实有点可惜。

其二,长租公寓只是“缓兵之计”,完全出售泊寓的可能性较小。但是在如今的长租市场,和商品住宅市场相比,明显是“朝阳产业”。尽管保租房强势扩张,市场化长租品牌的生存空间日益被压缩,许多长租公寓仍未摆脱盈利难题,但依靠长租公寓产业发行REITs被视为未来的“救命稻草”,也是资本融资的一种重要新模式。据空间秘探观察,在保租房REITs市场中,虽然现在仍以国企为主导,但未来头部健康的长租公寓企业一定会获得更多金融机会,长租公寓作为万科资本市场最重要的一张牌,存在的意义或许更大于产业盈利本身。所以,万科或许可能通过出售部分股权实现强强合作,一举两得,但完全出售泊寓的可能性还是较小。

除此之外,万科还有其品牌在行业内长期积累的信用价值。此前,深圳国资委和大股东深圳地铁高调站台,他们都承诺需要时可以承接项目,以提高万科资金流动性。深圳国资委称:如有需要或遭遇极端情况,我们有充分信心、足够的资金资源和工具,通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科积极应对。万科的大股东深圳地铁也表示,深圳地铁将坚定地与万科站在一起,已准备好丰富的“工具箱”给予支持。具体包括:以市场化、法治化方式,承接万科在深圳的部分城市更新项目,帮助万科盘活大宗资产,为万科注入新的流动性,交易金额预计超过100亿元;同时积极准备,择机购买万科在公开市场发行的债券,提振市场信心。

也就是说,万科现在遭遇的债务危机,只是在穿越行业周期中遇到的暂时困难。有业内人士戏言,万科就像一个富户,因为生意上的牵扯,家里备的现金不多,突然发现有不少外债,一时不知道怎么还?但是富户就是富户,家里的房产、田地、艺术品随便拿出哪部分,其实都能变现。最关键的是,万科的朋友很多,都认万科的品牌价值,也就是所谓的“江湖名声”。

所以,万科的困难或许是暂时的。真心希望一直保持行业清醒头脑的万科,第一个喊出“活下去”的万科,能够挺过暂时的难关,四两拨千斤的解决问题。当然,也希望万科在长租公寓板块耕耘出更好的未来。
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