2024年3月28日，中瑞酒店管理学院酒店业研究中心主办的2024酒店评论智汇沙龙在上海新国际博览中心圆满举行。中国旅游协会副会长兼秘书长、中瑞酒店管理学院酒店业研究中心主任张润钢博士在沙龙上进行了压轴分享，主题为“话说酒店资产管理的极端迫切性”，现将发言内容整理如下：
在进入今天的主题内容之前，先跟大家分享几个有意思的统计数据。根据STR对2023年各个档次酒店累计每间可售房收入指数的统计，两头的奢华酒店和经济型酒店都不错，低谷在传统高端酒店。今年春节期间，增长率最高的依然是经济型和奢华酒店，传统高端酒店状况依旧。
另外一个现象是，2023年中国内地酒店投资交易额达到了历史最高峰，交易的火爆，从一个方面也为实施酒店资产管理提供了机遇。
酒店资产管理的极端迫切性对谁而言？
我们说当下酒店资产管理有很强的迫切性，但事实上，迫切性并不是对所有酒店而言的，比如经济型和中档酒店，它们可能也有资产管理的课题，但远非迫切。实际上最具有迫切性的就是那些传统模式酒店，具体来说是从饭店业形成产业以后到现在，累积的2万多家传统全服务饭店。
此类酒店先后经历了两个发展时期，第一个是80年代初到90年代的政府主导发展时期，第二个时期则是房地产驱动下的发展时期，这个时期一直持续到疫情前。40年来，传统全服务酒店就是在这两种力量的驱动下发展的。
两种驱动力对酒店业的发展并非完全没有积极意义。但是客观地讲，40年来中国酒店业始终没有遵循产业自身的发展逻辑前行，而是处于一种附庸状态。八九十年代更多是围绕政府工作，比如着眼于促进当地经济的发展，被视为招商引资的平台，是城市的名片，所以我们能看到中国各地方政府当年对于评定高星级酒店的热情几乎超乎寻常。在全球几乎看不到任何一个城市的政府会对星级酒店，特别是五星级酒店的开发和评定倾注那么高的热情。也正是基于这种情况，酒店的功能实际上有所异化。
后来政府逐步退出一线，房地产开始接盘。酒店则成为了地产发展的附属品，它要服从和服务于地产的发展的大局。地产商为了拿到好的地块和地价，会被要求建一家五星级酒店，最好挂国际品牌。此举促进地价升值，开发商在商品房销售和物业综合体运营中已经赚得盆满钵满，酒店是否挣钱已经无关紧要。如果说，在地产蓬勃发展的那些年，因有大钱可挣，酒店赚不赚钱还不那么重要，但时至今日，传统全服务酒店的困境则瞬间凸显出来。
传统模式酒店的尴尬处境
正是在这两种模式的驱动下，过去40年里中国传统全服务酒店基本上采用的就是“大而全”的发展模式，一味地追捧高大、宽敞、气派。这种模式，势必形成大量的闲置空间，加上很多酒店设计、施工中的诸多问题，于是“傻、大、虚、粗”几乎成为了此类酒店的通病。长期以来，这些问题被掩盖。经济型和中档酒店的崛起，开始掀开传统全服务酒店的遮羞布，而在房地产彻底退潮之后，这些问题则彻底地暴露在了光天化日之下。
传统全服务酒店的困境可以归纳为两个不佳。
第一个“不佳”是客人感受不佳。去年我们曾经在媒体上看到报道，说如家的价格直逼某知名品牌。这里的“如家”和某知名品牌实际上是经济型酒店和传统全服务酒店的代名词。它反映的是客人在众多传统全服务酒店的体验，远不及经济型酒店。
第二个“不佳”是业主的投资回报不佳。大部分酒店收回投资遥遥无期，更有甚至，连现金流都难以为正，于是在2023年，我们看到了如此之多的酒店产权交易。
在新形势下，传统全服务酒店要走出困境，需要在运营和坪效两端发力。解决好坪效问题，就离不开专业化的酒店资产管理。
合理控制客房面积，科学利用闲置空间
据专业机构发布的统计，美国纽约高端酒店在1928年的客房面积均值是140平方米，从那以后就逐步下降，到了2021年，大约在40平方米。而我们的传统全服务酒店却一直在追求更宽敞的客房，众多更新改造还在寻求“三改二，二改一”的模式。
在美国纽约40平方米的客房可以卖到500-700美金甚至更多，而我们，100平方米甚至更大面积的客房，能卖到多少钱呢？2023年全国五星级酒店的平均房价也就是600元上下。
围绕资产管理，我认为现在比较迫切的一个课题是合理控制客房面积，科学利用闲置空间。就控制客房面积而言，我并不是鼓吹所有的客房都要做到40平方米。如果100多平方米的客房能卖到很高的价格，有很好的投资回报，那当然好。但是关键是要看市场。特别是在未来的改造中，凡是有“三改二，二改一”筹划的业主和运营方，应切忌冲动。对于未来开发的新酒店，更要有坪效意识。
至于闲置空间，饭店可操作的空间更大一些。我看到不少饭店在这方面做文章，例如考虑将大堂和零售结合起来，我觉得这个思路是值得鼓励的，但仅有动机还不够，还需要专业的技巧和能力。遗憾的是在具体实践和理论研究上这方面都基本上处于空白状态。
做好这件事也需要业主方和运营方密切地配合，单靠任何一方是不行的。这对传统全服务酒店运转方式是个突破。
资产管理要有目标、有机构、有内容、有机制
最后就资产管理再谈一下我的观察和思考。
现在，酒店资产管理整体上或是缺位，或是错位，到位的不多。缺位的问题不用展开说了。所谓的错位，是经营管理和资产管理呈现两张皮，很多所谓业主管理的饭店实际是用了一个曾经当过总经理的人去监督现在的总经理，这不是真正意义上的酒店资产管理。
当然缺位和错位的原因也是多方面的，比如投资目标不清晰或者缺失。本质上，酒店资产管理的作用是帮助业主实现投资目标，而不是简单地盯着管理公司，这种局面需要去扭转，具体的做法就是要有目标，要有机构和人员，要有管理的内容，也要有相应的机制。
以上是我对目前酒店资产管理的一些认识和感悟，跟大家分享一下，不对的地方请大家批评，谢谢！
本文作者职务：中国旅游协会副会长兼秘书长
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