本文转载自公众号：酒店评论，ID：Reader-Review

2024年3月28日，中瑞酒店管理学院酒店业研究中心主办的2024酒店评论智汇沙龙在上海新国际博览中心圆满举行。澎润酒店咨询及资产管理公司董事总经理罗冰清主持了“ 通过坪效、人效为酒店价值创造力添砖加瓦”的圆桌讨论，参与讨论的嘉宾有：君亭酒店集团董事、总裁、中国旅游饭店业协会人力资源分会会长朱晓东，仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛，雅高集团大中华区人才与文化总监王怡雯。

现将发言内容整理如下：


周涛：警惕幸存者偏差，国内的资产管理还有很多工作要做

现在资产管理已经深入人心，酒店资产的交易比以前多了很多，交易的金额也很高。最高的交易额达24.3亿，如果是82间客房的酒店，每间客房的交易金额达到了2900多万，接近3000万，但这显然不是国内酒店整体资产价值的真实写照。

这就反映了一个词叫做幸存者偏差（指的是当取得资讯的渠道，仅来自幸存者时，此资讯可能会与实际情况存在偏差）。我们现在看到的酒店资产交易虽然和以往相比增加了很多，但是没有交易成功的远远高于交易成功的比例。因此我们看到的投资交易的金额，并不反映市场真实的情况，国内的资产管理还有很多工作要做。

朱晓东：商务和休闲兼具的城市表现强劲

从运营角度来说，客户的需求已经在一季度让我们感受到了变化：通常1月份会进入到公司举办年会的高峰期，但是今年办会的数量和规模是下降的。商旅客人出差标准和频次都在降低，可能会影响到酒店商务市场的运营业绩。另外会展的恢复度比较差，尤其是大型会展的数量明显下降，所以那些会展酒店的经营压力还是很大的。君亭对今年整体市场的感知还是比较好，尤其是商务和休闲兼具的城市表现比较强劲。

从项目拓展的角度来说，根据君亭的项目咨询情况来看，还是有很多项目在筹建和开发，准备进入市场。投资人对中端和中高端酒店的投资意愿还是非常强劲的。酒店相对来说还是一个投资和现金流比较稳健的行业。

王怡雯：人才流动性增加，酒店的用工结构更加优化

人力资源方面的变化：第一，人才流动性增加，根据雅高直播招聘的数据，今年比去年增长了160%。一些优秀的人才或者员工其实在看外面的机会，特别是今年新筹开的酒店比较多。未来酒店用工的成本会更加凸显，也就是说招聘一个合格的人才需要付出的成本更高。

第二，酒店的用工结构更加优化，疫情之后固定员工的比例下降，即便2023年生意在恢复的情况下，固定员工的成本仍然在控制。到了2024年第一季度也没有全部放开，越来越多酒店选择外包，小时工来弥补需求岗位，使得人工成本从固定成本变成一个弹性成本，释放出更多灵活空间。

罗冰清：市场开始围绕“盘活”来展开，投资人反响既热切又清醒

未来市场可能更多地围绕着“盘活”去展开：第一，盘活的主力队员发生了变化，从以前的民营到现在很多都是国企接盘，从地产主动的开发，转向被动的资管转型。第二，盘活有重也有轻，有改造、二次投资，也有通过换牌进行运营上的革新。

第三，盘活的态度既热切又清醒。热切就是说作为咨询公司，以往我们可能1个礼拜只能接到10个咨询，现在可能接到20个甚至30个，业主很开放，积极地去盘活，甚至有跨业态的盘活：办公转向酒店的，公寓转向酒店的，酒店转向综合业态的。但是大家的决策比以前谨慎很多，给我们提出了ROI（投资回报率，Return On Investment）上更严格的要求，一定要踩这条线去做投资盘活。


周涛：酒店更新要考虑经济效应、社会效应、文化效应、历史效应

关于酒店更新，加拿大籍的简·雅各布斯写过一本书《美国大城市的生与死》。分享其中的两点精髓：第一，在做城市更新的时候，一定要关注每个街区不要太长，最好不要超过200米，让人们有机会很快左转和右转的街道才是有活力的。我们看到浦东非常的宏伟，4车道、6车道、8车道或者10车道，可视性不错，但是可达性需要大大的改善。酒店也是同样如此。

第二，城市更新的时候不要片面追求统一，把所有的楼都进行改造，都装上玻璃幕墙，不同时代、不同风格、不同档次的大楼才能够吸引各种业态、不同经济规模的公司入驻，从而让一个街区、一个片区、一个城市真正具有活力。

开发酒店也是如此，没有必要把酒店做得很大，酒店有直接盈利面积和非直接盈利面积，8车道、10车道可以看作酒店的公摊面积，最直接盈利的面积就是客房，而现在客房占总建筑面积的比例还不到35%，有的甚至不到30%。酒店有宴会厅、餐厅、客房、大堂、走道，如果一开始没有把这些问题设计好，以后的运营就很难挽回。

开发商给建筑设计公司，不光是要有一个流传百年的愿景，也要考虑到酒店的经济效应、社会效应、文化效应、历史效应。

朱晓东：精细化打造未来具有市场能力的酒店

三个范畴来谈酒店坪效：第一个就是商业不动产范畴，酒店、写字楼还有商场这三个业态之间，作为开发商和投资人，要去做一个配合，因为这三个业态对于经营利润的贡献方式是不一样的。酒店的业态是日租型，所以受市场风险影响比较大。写字楼是长租，两到三年一个周期，产品的稳定性比较好。商场是介于这两者之间。所以如果是一个大的商业不动产综合体项目，要根据市场的变化或者定位去找到一个最佳的业态配合。

第二个范畴回归到酒店本身，很多酒店的出身并不是市场化，可能那个地方并不适合建造一个五星级酒店，结果投资收益不好，这是一个很大的问题。现在这样的酒店非常多，如何做资产价值的提升，是行业面临的问题。所以运营前置，从定位开始规划，才能打造一个具有市场竞争能力的酒店。

第三，有限服务或精选服务这个品类是目前坪效最高的一个产品。很多投资人拿的项目都是租赁项目，我们叫中资产项目，15年的租约必须投下去，所以他们在做投资决策的时候算得非常细。君亭做重资产的直营项目很多，首先要评估位置，根据面积计算能规划出多少个房间，公摊面积算进去，单房面积是多少，这些都是有指标的。如果单房面积很高，每间房的投资成本就要增加，最后对利润肯定是有影响的。

罗冰清：开放式引入坪效概念，释放无效空间

有些项目的业态分布和设计动线不合理，其实都是投资开发的时候，甚至设计规划的时候埋下的坑，由于没有运营前置的理念，导致这些坑成为未来运营永远也填不上的洞。

设计开发对坪效的影响至关重要。定位正确的酒店未必成功，但是定位错误的酒店一定会失败。新加坡凯德置地的资管总经理分享过一个从资管回报的角度影响坪效的433公式，40%由前期的开发决定，30%由设计阶段决定，只有30%由运营决定。因此，坪效提升，不应该作为运营团队和总经理的考核标准。

国内的酒店往往在单方投资上精益求精地去压缩，但是在面积上却非常松，动不动就过度投资了。

为提升坪效，可以释放一些无效空间。有一个非常好的案例，苏州金普顿竹辉酒店，原先有4万多平方，现在做成了2万平方商业加2万多平方的酒店，是综合坪效最佳的酒店，不仅为商业租金起到了非常大的提升作用，同时商业也带火了酒店餐饮，这样就把原来4万多平方老酒店里一些坪效比较低的功能释放了。

因此，盘活仍然可以是老酒店改为新酒店，然不改变业态，但是当引入坪效作为投资决策之一，盘活的视野就更开放了，可以是不同业态的组合，或许换新方案能取得一个1+1>2的效果。


王怡雯：发挥人才效能有助于提升运营效率

雅高从2016年开始关注人才效能，发现一个组织的效能是不是最优，取决于4个维度：人头数、组织架构、期望绩效、员工的责任心。

期望的绩效里会有不同的维度，比如人房比、人工成本，每平方米的人工成本、人均创收、坪效等。人效与酒店的设计也是息息相关，比如一家酒店的整个设计是一个菊花的造型，客房在菊花的叶瓣上面，这个叶片上的房间打扫完之后要回到花蕾，然后再跑到另外一个叶片上面，客房员工打扫房间一天下来要3万步，很影响效率。后来我们建议业主装一个安全门禁卡，这样员工打扫房间的动线减少很多，效率大大提高。

为了提高整个酒店的运营效率，酒店可以做精细化管理，比如让员工发现酒店的问题，当中有可能会涉及到一些流程上的问题，把流程梳理完，同时给到员工足够的赋能去提升技能，酒店的效率自然就会提升。

周涛：不能吸引年轻人加入的行业是没有前途的

在这样一个科技驱动的时代，酒店的产品、营销方式都在发生变化，需要的人才也在变化，酒店不能固守在原有的酒店、前台、客房、餐饮这样的部门配置，应该打开思路，可以在酒店运营方面增加有创意的内容，不仅酒店的收益会有一个很好的附加值的增长，也能吸引到很多年轻人的加入。应该想办法去吸引年轻人进入，如果这个问题不破，行业的人力资源发展是没有前途的。

第一，不要过于执着人房比，还是去抓人均创收和人均创利，只要这两个指标合格，多一个人就多一份收入，人多多益善。酒店里的人是非常重要的，莎士比亚说过 城市是什么？城市就是人。酒店也是如此，员工的素质和服务意识都是非常重要的。

罗冰清：人是酒店利润的创造者

很多业主代表和总经理有一个认知误区，总觉得人是成本，强调成本控制。对此，我们需要换一种思维，把人作为利润的创造者，把人的价值放到战略的层面去考量，如此对酒店的长期资产价值是有利的。

比如，某个五星级酒店的西餐厅，有些客人点了牛排竟然没有人推荐搭配红酒。如果员工主动为客人推荐红酒，不仅员工挣得大量的小费，也为餐厅获得大量的毛利润。因此，我们应该激励员工如何为酒店创造更高的效益。